IRPF y ganancia patrimonial: cuando Hacienda te pone 0,00 € en la construcción “porque lo dice el Catastro”

Te llega una liquidación del IRPF por la venta de una vivienda y, de repente, Hacienda decide que el valor de las obras de construcción es 0,00 €. ¿Motivo? Que en el Catastro de 2024, cuando vendes, aparece que la construcción es de 1990. Pero tú compraste en 2006 y entonces no había casa. Ni en el Catastro. Ni en la realidad. ¿Y ahora qué?

Si en 2006 no existía esa vivienda,
ese 0,00 € no debería salir tan fácil.

La escena la he visto muchas veces. Estás en la cocina, con el café a medias. Abres la notificación. “Liquidación provisional IRPF, ejercicio 2024”.

Pasas páginas. Miras números. Y de pronto te quedas clavado: 15.628,74 € a ingresar. Cuota e intereses. Y tú pensando: “¿pero qué he hecho yo para esto?”.

Llamas al gestor. O a quien te acompañe con paciencia en estos marrones. Y aparece la frase que suena técnica, pero en realidad es un atajo: “Es que el Catastro dice que la casa es de 1990, así que al comprar en 2006 en 2024 al vender… valor de construcción, cero”.

Y claro. Se te queda cara de “¿perdón?”. Porque en 2006 no había casa. Ni por asomo. La construí yo.

La idea jurídica clave: si tu obra es posterior a la compra, no puede valer 0,00 € “por Catastro”

Te lo digo sin rodeos: el núcleo de este tipo de casos es siempre el mismo: UNA CUESTIÓN DE PRUEBA. Si la construcción que vendes en 2024 no existía cuando compraste en 2006, esa construcción se hizo después. Y si se hizo después, tuvo un coste de obras. Y si tuvo un coste, no puede desaparecer del valor de adquisición como si fuese una ilusión óptica.

Hacienda suele apoyarse en el Catastro como si fuese una sentencia. Pero el Catastro es una fuente de información administrativa. Útil, sí. Intocable, no.
Menos aún cuando el propio dato catastral de 2024 (antigüedad 1990) choca con la fotografía real de 2006:
no constaba construcción y realmente no existía.

En este caso lo dijimos de forma muy clara (y esto es clave): si en 2006 no existía la construcción transmitida en 2024, entonces la construcción en 2024 es consecuencia de obras posteriores y debe computar en el valor de adquisición. Y por eso el 0,00 € no se sostiene.

«en 2006 en el momento de adquisición no existía la construcción transmitida en 2024 (…) por lo que el valor de dichas obras debe ser tenido en cuenta para estimar el valor de adquisición y este valor no puede ser 0,00 euros»

En castellano: si compraste “sin casa” y vendiste “con casa”, es que entre medias pasó algo. Y ese “algo” no puede valer cero en tu IRPF solo porque el Catastro de 2024 lo cuente de una forma que no encaja.

¿Cómo se aterriza esto en un expediente? Con una idea muy simple: probar la realidad de 2006 y obligar a la Administración a mirar lo que tiene a su alcance. La escritura de compra suele ser la primera piedra. Y a partir de ahí, histórico catastral, fotos históricas y coherencia mínima.

EL CATASTRO DE 2024 NO PUEDE BORRAR LA REALIDAD DE 2006: SI LA OBRA ES POSTERIOR, ES MAYOR VALOR DE ADQUISICIÓN.

En este sentido la Audiencia Nacional, SAN 2842/2018 – ECLI:ES:AN:2018:2842:

«Ahora bien, al haber fijado la Administración el importe de adquisición en 0,00 euros, es evidente que se produce una vulneración manifiesta del artículo 35.1 de la LIRPF , pues una de las magnitudes previstas por el precepto para determinar la base imponible se ha fijado en una suma ficticia, lo que desvirtúa completamente el concepto «ganancia patrimonial».
[…]
Al fijar el valor de adquisición del inmueble transmitido en 0,00 euros, es evidente que la Administración ha eliminado el concepto de ganancia patrimonial en las transmisiones de bienes, tal como viene delimitado en la norma de aplicación, que, por esencia, se configura como la diferencia entre un valor de adquisición y un valor de enajenación, que determina una ganancia o pérdida patrimonial».

Criterio que ha compartido el TSJ de Galicia en su Sentencia 4098/2023 – ECLI:ES:TSJGAL:2023:4098, 320/2023, número de recurso 320/2023:

“La ausencia de documentos acreditativos de los gastos, como facturas, proyecto de ejecución, licencia de obras, etc. no puede determinar la inexistencia de una obra realmente ejecutada. Así resulta de lo actuado en el expediente administrativo y en esta vía judicial, por lo que su valor no puede ser de 0 € como pretende la Administración. Pero ello no significa que se deba de aceptar el valor calculado en el informe pericial aportado por la parte actora, pues en este informe se ofrece un valor total de la edificación y anexos, ejecutados en distintas fases, y para la vivienda se calcula un valor total sin desglosar el importe que se corresponde con la ampliación (bajo cubierta).

De tal manera, y en tales circunstancias, de no estar conforme la AEAT con el valor declarado por el actor (90.000 €), como no lo está, deberá de calcularlo acudiendo alguno de los medios previstos en el artículo 57 LGT. Para ello deberá de tener en cuenta los datos que resultan de la documentación aportada, como son los metros cuadrados de la vivienda que se corresponden con la ampliación (148 m²), y sus características constructivas, y entre ellas, los materiales empleados.

[…]

Anulamos los actos impugnados, declarando que la AEAT debe de practicar una nueva liquidación en la que se calcule de nuevo la ganancia patrimonial, calculando el valor de la ampliación de la vivienda (bajo cubierta) por alguno de los medios previstos en el artículo 57 LGT , y teniendo en cuenta las bases que se recogen en el fundamento de derecho tercero de esta sentencia”.

El punto débil típico: liquidar sin tirar del histórico catastral (y sin asumir el deber de comprobar)

Cuando Hacienda pone 0,00 € en la construcción, muchas veces no es porque “haya una prueba sólida” de que valga cero. Es porque se queda en la superficie: mira el Catastro actual, ve una antigüedad antigua,
y lo usa como si fuese una máquina del tiempo.

Pero en este caso marcamos un camino que tiene mucho sentido: la Administración puede y debe mirar más allá. Puede consultar el histórico catastral desde esa antigüedad que aparece. Puede revisar fotografías históricas del propio Catastro. Y puede comprobar si esa construcción existía o no en 2006.

«Los obligados tributarios cumplirán su deber de probar si designan de modo concreto los elementos de prueba en poder de la Administración tributaria»

Art. 105.2, Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (LGT)

Esto, dicho con café en mano: si tú señalas dónde está la prueba (histórico catastral, fotos históricas, datos que la propia Administración puede comprobar), no te pueden despachar con un “pues 0,00 €”. Porque entonces la liquidación no es una comprobación: es una suposición.

Y el problema práctico es evidente: si te fijan 0,00 € en la construcción, la ganancia patrimonial sube como la espuma. No porque hayas ganado más, sino porque te han borrado un coste real del cálculo.

En el caso, incluso propusimos un criterio mínimo cuando no hay otra prueba más afinada: tomar como valor de las obras el valor catastral de la construcción (12.158,90 €). No es perfecto, pero al menos evita el “cero absoluto” que distorsiona todo. En este sentido, el TEAC 18/12/2025 00/00653/2025/00/00:

«…no debe pasar desapercibido que pese a que el legislador del IRPF ha planteado la disyuntiva entre el “coste de adquisición” y el “valor catastral” este último no guarda relación causal con el “coste de adquisición satisfecho”- si bien, claro está, a raíz de la interpretación realizada por el Tribunal Supremo en la sentencia anterior, ambas son magnitudes homogéneas en tanto que en ambas se expresa el valor del bien-».

Te presento a Marcos (nombre ficticio, historia muy reconocible).

Marcos compró en 2006. En aquel momento, en el Catastro no figuraba ninguna construcción. Y, lo más importante: en la realidad no existía la vivienda que años después acabaría vendiendo.

Pasan los años. Se hacen obras. La vivienda existe. Se vende en 2024. Y en el Catastro de 2024 aparece que la construcción es de 1990.
Como si hubiese estado ahí toda la vida.
Como si 2006 fuese un pequeño detalle sin importancia.

En enero de 2026 le notifican una liquidación provisional del IRPF 2024 y el golpe es directo: 15.628,74 € a ingresar. El motivo técnico que le trasladan es simple: al no “constar” la construcción en 2006, la Administración trata el coste de construcción como 0,00 €.

Marcos revisa sus papeles y lo primero que ve claro es esto: la escritura de compra de 2006 describe un escenario en el que esa vivienda no existía. Así que lo que vende en 2024 no puede tener coste cero. No si queremos que el IRPF se parezca mínimamente a la realidad.

¿Qué se recurre? La idea del “0,00 €” en el valor de la construcción. ¿Qué se alega? Que la construcción se hizo después y debe computar como mayor valor de adquisición. Y, además, que la Administración tiene herramientas para comprobarlo con su propio histórico catastral y fotografías históricas.

¿Qué se pretende? Que la liquidación no borre el coste de las obras. Y, si no hay una prueba más directa del coste por el paso del tiempo, que como mínimo se estime el valor de las obras en el valor catastral de la construcción, en lugar de convertirlo en cero.

Y aquí es donde Marcos me suelta lo más humano del mundo: “Álvaro, es que me siento como si me estuvieran cobrando por una casa que en 2006 no existía”. Exacto. Ese es el punto.

Qué puedes hacer hoy si el Catastro “te envejece” la casa y Hacienda te pone 0,00 €

Lo primero: identifica el origen del 0,00 €. Si viene de una lectura simplista del Catastro de 2024 (con una antigüedad antigua), entonces el debate no es “Catastro sí / Catastro no”. El debate es: qué existía en 2006 y cómo se prueba.

SEGUNDO: apóyate en lo básico y sólido. La escritura de adquisición de 2006, si describe que no existía la construcción transmitida en 2024, es una pieza central. En este caso recalcamos justo eso: hay una prueba conforme a escritura pública, con independencia de lo que indique el Catastro en 2024.

Tercero: si el coste exacto de obra es difícil de documentar por el paso de los años, no significa rendirse. En este caso planteamos una salida prudente: como mínimo, estimar el valor de las obras por el valor catastral de construcción (12.158,90 €) en lugar de aceptar el cero.

Cuarto: pon a la Administración frente a su propio espejo. Si existe histórico catastral y fotografías históricas del propio Catastro, dilo. Señálalo. Porque la discusión no es filosófica: es comprobable. Y si la construcción “no aparece” hasta después de 2006, el relato de “1990” como verdad absoluta se cae por su propio peso.

Y una frase tipo, en modo narrativo (sin tecnicismos innecesarios), que resume todo esto sería: si en la compra de 2006 no existía la construcción transmitida en 2024, el valor de las obras realizadas después debe computar como mayor valor de adquisición y no puede fijarse en 0,00 € por un dato catastral posterior.

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Si Hacienda te ha puesto 0,00 € como valor de las obras porque el Catastro de 2024 dice “1990”, pero tú compraste en 2006 y entonces no existía esa construcción, merece la pena revisar el expediente con calma y con prueba.

Soy Álvaro Sáez, abogado fiscalista en España y autor del blog SAEZ.LAW. Si me escribes, revisamos la liquidación, la escritura y cómo enfocar la prueba para que el caso se entienda como es: realidad primero, automatismos después.

Sin promesas. Sin fuegos artificiales. Solo trabajo bien hecho y una defensa coherente: que el valor de adquisición refleje lo que pasó de verdad y que ese 0,00 € no te lo cuelen por la puerta de atrás.

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