Para asesores fiscales.
Este caso exige separar dos planos que a menudo se mezclan: una cosa es que el contribuyente ya no viva físicamente en la vivienda familiar, y otra que, a efectos de la exención por reinversión en vivienda habitual, pueda entenderse cumplido el requisito de ocupación cuando quien permaneció en la vivienda —el excónyuge y, en su caso, los hijos— sí la mantiene como residencia habitual.
La cuestión es muy práctica: un progenitor abandona la vivienda familiar por separación o divorcio, pasa a vivir de alquiler y años después se vende la vivienda común. ¿Puede aplicar la exención por reinversión si compra una nueva vivienda habitual, aunque ya no residiera en la transmitida en el momento de la venta ni en los dos años anteriores?
Checklist esencial
- Debe existir una situación de separación, divorcio o nulidad que haya provocado el cese de ocupación de la vivienda familiar.
- El uso de la vivienda debe haber quedado atribuido al otro cónyuge y, en su caso, a los hijos.
- La vivienda debe seguir siendo habitual para el cónyuge que permaneció en ella en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores.
- El contribuyente que vende debe reinvertir en una nueva vivienda habitual dentro del plazo legal.
- En Renta 2025, mientras conserve la titularidad, la vivienda debe declararse con el uso específico previsto para separación o divorcio: casilla [0071].
- Conviene comprobar que la declaración del excónyuge que permanece en la vivienda es coherente con esa condición de vivienda habitual.
Regla rápida: si el progenitor salió de la vivienda por separación o divorcio y el otro cónyuge siguió viviendo allí por atribución judicial del uso, la vivienda puede tratarse como habitual para el que se fue a efectos de la exención por reinversión, siempre que se cumpla el resto de requisitos y se reinvierta en plazo.
Resumen ejecutivo
El artículo 38 de la Ley del IRPF permite excluir de gravamen la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual cuando el importe obtenido se reinvierte en una nueva vivienda habitual, en las condiciones reglamentarias.
El problema aparece cuando el contribuyente que vende ya no vive en esa vivienda porque, tras la separación o el divorcio, tuvo que abandonar el domicilio familiar. El artículo 41 bis del Reglamento del IRPF exige, con carácter general, que la vivienda transmitida sea la habitual en el momento de la venta o lo haya sido hasta cualquier día de los dos años anteriores.
El Tribunal Supremo ha resuelto el conflicto en la STS 553/2023, de 5 de mayo: en situaciones de separación, divorcio o nulidad, el requisito de ocupación efectiva se entiende cumplido para el cónyuge que abandonó la vivienda si se cumple en el cónyuge que permaneció en ella.
La AEAT incorpora ya este criterio en el Manual práctico de Renta 2025, de modo que el análisis no debe quedarse en si el vendedor vivía allí, sino en si la vivienda conservaba la condición de habitual para el excónyuge que tenía atribuido el uso.
1. El problema: el propietario vende, pero ya no vive en la vivienda familiar
La situación típica es la siguiente: matrimonio separado o divorciado, vivienda común, atribución del uso al otro cónyuge y a los hijos, y salida del progenitor no custodio o del cónyuge al que no se atribuye el uso. Ese contribuyente pasa a vivir de alquiler o en otra vivienda, pero sigue siendo propietario de todo o parte del inmueble familiar.
Años después se vende la vivienda. En ese momento surge la duda: si el contribuyente no residía allí, ¿puede decirse que transmite su vivienda habitual? Antes de la doctrina del Tribunal Supremo, la Administración venía negando la exención en supuestos en los que el contribuyente llevaba más de dos años sin vivir en la vivienda, aunque la salida hubiera venido impuesta por la crisis matrimonial.
La respuesta actual exige mirar la causa del abandono y la situación del cónyuge que permaneció en el inmueble. No basta con decir “ya no vive allí”; tampoco basta con decir “es propietario”. Lo decisivo es si la salida se produjo por separación, divorcio o nulidad, y si la vivienda siguió siendo habitual para el cónyuge que permaneció en ella.
2. La norma: reinversión y concepto de vivienda habitual
La exención por reinversión está en el artículo 38.1 de la Ley del IRPF: pueden excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual cuando el importe total obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
El desarrollo reglamentario se encuentra en el artículo 41 del Reglamento del IRPF, que regula la exención, el importe a reinvertir, el plazo y las consecuencias del incumplimiento. Si hubo financiación ajena en la vivienda transmitida, el importe total obtenido se calcula minorando el valor de transmisión en el principal del préstamo pendiente de amortizar en el momento de la venta.
Por su parte, el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF define la vivienda habitual, a estos efectos, como la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años, salvo circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, entre ellas la separación matrimonial.
Además, a los exclusivos efectos de la exención, se entiende que el contribuyente transmite su vivienda habitual cuando la vivienda lo sea en el momento de la transmisión o hubiera tenido esa consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de venta.
3. La clave del Supremo: no penalizar al cónyuge que tuvo que abandonar la vivienda
La STS 553/2023, de 5 de mayo, resuelve precisamente este punto. La doctrina que fija es clara: en situaciones de separación, divorcio o nulidad que hayan determinado el cese de ocupación efectiva de la vivienda habitual para el cónyuge que debe abandonar el domicilio, el requisito de ocupación efectiva en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores se entiende cumplido cuando esa situación concurra en el cónyuge que permaneció en la vivienda.
La idea de fondo es razonable: no tendría sentido reconocer el carácter de vivienda habitual al cónyuge que permanece en el inmueble y negárselo, a efectos de la exención por reinversión, al cónyuge que salió por causa de la separación o el divorcio y que seguía siendo titular de la vivienda.
Por eso, el análisis ya no debe formularse así: “¿vivía el vendedor en la vivienda en los dos años anteriores?”. La pregunta correcta es más completa: “¿dejó de vivir allí por separación, divorcio o nulidad, y la vivienda siguió siendo habitual para el cónyuge que permaneció en ella?”.
4. Atención: esto no convierte la vivienda en habitual para todo y para siempre
Conviene formular bien la conclusión. No se trata de decir, sin matices, que la vivienda “sigue siendo la habitual” del progenitor que ya no vive allí a todos los efectos. La doctrina es más precisa: a efectos de la exención por reinversión, se entiende cumplido el requisito de ocupación efectiva exigido por el artículo 41 bis.3 del Reglamento cuando dicho requisito concurre en el cónyuge que permaneció en la vivienda.
Este matiz es importante en un expediente de comprobación. La defensa del beneficio no debe apoyarse en una ficción genérica, sino en la doctrina específica del Tribunal Supremo y en la interpretación recogida por la AEAT en el Manual de Renta 2025.
Idea útil: no defiendas que el contribuyente seguía residiendo donde no residía. Defiende que, por aplicación de la doctrina del Supremo, el requisito de ocupación se cumple por referencia al excónyuge que permaneció en la vivienda familiar.
5. Plazo para reinvertir: dos años, contados de fecha a fecha
La doctrina del Supremo soluciona el problema de la vivienda transmitida, pero no elimina el plazo de reinversión. El plazo sigue siendo el general: la reinversión debe realizarse en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser posteriores o anteriores a la venta.
Así lo recoge la AEAT en el apartado de otros requisitos y condiciones para aplicar la exención. La reinversión puede ser total o parcial. Si el importe reinvertido es inferior al importe total obtenido en la transmisión, solo queda exenta la parte proporcional de la ganancia.
Ejemplo sencillo: si la vivienda se vende el 10 de junio de 2026, la reinversión ordinaria deberá haberse producido entre el 10 de junio de 2024 y el 10 de junio de 2028. Si la nueva vivienda se adquiere financiada, la AEAT admite que se tenga en cuenta el valor de adquisición de la nueva vivienda, aunque el precio no se pague íntegramente con el dinero materialmente obtenido en la venta.
Si la reinversión se realizará en los dos años siguientes, conviene hacer constar en la declaración del ejercicio de la ganancia la intención de reinvertir, cumplimentando el epígrafe correspondiente y el Anexo C.2. El propio Manual matiza que se trata de un deber formal y no de un requisito sustancial cuando la aplicación de la exención no queda desmentida por otros datos de la declaración.
6. Cómo declarar la vivienda familiar mientras no se ha vendido
Mientras el contribuyente conserve la titularidad total o parcial de la vivienda familiar, aunque no viva en ella, debe declararla correctamente en el apartado de bienes inmuebles.
El Manual práctico de Renta 2025 prevé expresamente el uso “Vivienda en la que, en los casos de separación o divorcio, residen los hijos y/o el excónyuge”, casilla [0071]. Se trata del inmueble del que el contribuyente es total o parcialmente titular, pero que constituye la vivienda habitual de su anterior cónyuge porque se le ha asignado el uso exclusivo en la resolución o sentencia de separación legal o divorcio.
En ese caso, debe consignarse el NIF o NIE del anterior cónyuge en la casilla [0077], o marcar la casilla [0078] si no lo tiene. Además, debe indicarse en la casilla [0079] el número de días en que la vivienda ha tenido ese uso.
Este tratamiento es coherente con la regla de imputación de rentas inmobiliarias. En el apartado de imputación de rentas inmobiliarias, la AEAT señala que no procede imputar renta por la vivienda familiar cuando, en caso de separación, nulidad o divorcio, su uso se atribuye judicialmente al excónyuge y, en su caso, a los hijos, aunque no constituya la vivienda habitual del otro progenitor.
7. Por qué conviene revisar cómo declara el excónyuge que permanece en la vivienda
Este es el punto práctico más importante. La exención del contribuyente que salió de la vivienda se apoya en que la vivienda seguía siendo habitual para el cónyuge que permaneció en ella. Por tanto, conviene asegurarse de que la declaración del anterior cónyuge no contradice esa realidad.
Lo ideal es que exista coherencia entre la resolución judicial, el domicilio declarado, la ocupación efectiva y el tratamiento fiscal del inmueble. Si el excónyuge declara otro domicilio habitual, si trata el inmueble como arrendado, como vivienda a disposición o si existen datos fiscales contradictorios, la defensa puede complicarse.
No se trata de que un contribuyente pueda controlar la declaración del otro. Pero, en operaciones relevantes, es prudente pedir información o documentación mínima que permita acreditar que el inmueble mantenía para el excónyuge la condición de vivienda habitual en el momento de la venta o dentro de los dos años anteriores.
Qué sí conviene tener
- Sentencia, convenio regulador o resolución que atribuye el uso de la vivienda.
- Prueba de que el excónyuge y, en su caso, los hijos residían efectivamente en el inmueble.
- Empadronamiento, datos de domicilio fiscal, consumos, correspondencia bancaria o escolar, recibos y cualquier indicio objetivo de residencia.
- Declaración de IRPF del contribuyente que salió, consignando correctamente el uso de la vivienda en la casilla [0071] cuando proceda.
- Coherencia documental sobre la fecha de venta y la fecha de adquisición o rehabilitación de la nueva vivienda habitual.
- Justificación del importe reinvertido y del préstamo pendiente amortizado, si existía financiación sobre la vivienda transmitida.
Qué no basta
- No basta con ser propietario de la vivienda transmitida.
- No basta con que la vivienda hubiera sido habitual años atrás si no concurre el supuesto de separación, divorcio o nulidad y permanencia del otro cónyuge.
- No basta con vivir de alquiler después de la separación: el alquiler no es reinversión.
- No basta con manifestar intención de reinvertir si finalmente no se adquiere o rehabilita una nueva vivienda habitual dentro del plazo.
- No basta con haber firmado arras dentro del plazo si no se produce la adquisición jurídica de la vivienda en tiempo.
8. Cautela: progenitores no casados
La doctrina del Tribunal Supremo y el Manual de Renta 2025 hablan de separación, divorcio o nulidad matrimonial, y de cónyuge o excónyuge. Por tanto, si el caso afecta a progenitores no casados, la conclusión no debe trasladarse automáticamente sin análisis.
Puede existir una atribución judicial del uso de la vivienda familiar en favor de un progenitor y de los hijos, pero el encaje literal no es idéntico. En estos casos conviene extremar la prudencia, revisar la resolución judicial concreta y valorar si existe margen interpretativo suficiente para defender una aplicación análoga o si, por el contrario, el caso queda fuera del criterio administrativo y jurisprudencial expresamente recogido.
Atención: el caso fuerte es el de separación, divorcio o nulidad matrimonial. En parejas no casadas, la defensa puede requerir un razonamiento adicional y no debería presentarse como criterio pacífico.
9. Conclusión práctica
Cuando se vende la vivienda familiar tras una separación o divorcio, el progenitor que abandonó el inmueble no queda automáticamente fuera de la exención por reinversión por el simple hecho de no vivir allí en la fecha de venta ni en los dos años anteriores.
Si salió de la vivienda por la crisis matrimonial y el uso quedó atribuido al otro cónyuge, la clave es acreditar que la vivienda seguía siendo habitual para quien permaneció en ella. En tal caso, el requisito de ocupación efectiva exigido por el artículo 41 bis.3 del Reglamento del IRPF se entiende cumplido también para el cónyuge que tuvo que abandonar el domicilio familiar.
Después viene la segunda parte: reinvertir correctamente. El contribuyente dispone del plazo general de dos años, anteriores o posteriores a la venta, contados de fecha a fecha. Y, en la declaración, debe tratar bien el inmueble: si aún es titular y allí residen el excónyuge y/o los hijos por atribución de uso, el inmueble debe identificarse en Renta 2025 mediante la casilla [0071], sin imputación de rentas inmobiliarias cuando concurran los requisitos indicados por la AEAT.
Fuentes útiles para ti
Normativa básica
- Artículo 38 de la Ley 35/2006 del IRPF: es la base legal de la exención por reinversión en vivienda habitual.
- Artículo 41 del Reglamento del IRPF: regula el funcionamiento de la exención, el importe obtenido, la reinversión parcial, el plazo y el incumplimiento.
- Artículo 41 bis del Reglamento del IRPF: define el concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones y contiene la regla de los dos años anteriores a la transmisión.
Jurisprudencia
- STS 553/2023, de 5 de mayo: sentencia clave. Fija que, en separación, divorcio o nulidad, el requisito de ocupación efectiva se entiende cumplido para el cónyuge que abandonó la vivienda cuando concurre en el cónyuge que permaneció en ella.
- Nota del CGPJ sobre la STS 553/2023: útil para localizar rápidamente el criterio jurisprudencial y el contexto del cambio interpretativo.
AEAT y Manual de Renta 2025
- Manual Renta 2025: concepto de vivienda habitual: incorpora expresamente el criterio del Tribunal Supremo para cónyuges separados o divorciados.
- Manual Renta 2025: otros requisitos de la exención: útil para el plazo de dos años, reinversión total o parcial, financiación, opción por la exención e incumplimiento.
- Manual Renta 2025: datos particulares de cada inmueble: explica la casilla [0071], el NIF/NIE del excónyuge y los días de uso de la vivienda familiar atribuida en separación o divorcio.
- Manual Renta 2025: imputación de rentas inmobiliarias: confirma que no procede imputación por la vivienda familiar cuyo uso se atribuye judicialmente al excónyuge y, en su caso, a los hijos.
- INFORMA AEAT 2023: recoge el cambio de criterio administrativo tras la STS 553/2023.
