Para asesores fiscales.
El certificado de empadronamiento puede ayudar a probar que una persona vivía en una vivienda, pero no sirve, por sí solo, para anticipar la fecha de inicio del plazo de tres años exigido para que esa vivienda sea habitual cuando la adquisición por donación es posterior.
La duda aparece con frecuencia en operaciones familiares: una persona vive desde hace años en una casa, está empadronada allí y, tiempo después, recibe la vivienda por donación. La pregunta práctica es clara: ¿puede computarse el plazo de tres años desde el empadronamiento o hay que empezar a contar desde la donación?
La respuesta prudente, a la vista de la doctrina económico-administrativa y del criterio del Tribunal Supremo sobre titularidad, es esta: el empadronamiento anterior a la adquisición no adelanta el inicio del plazo. Sirve como indicio de residencia, pero no como fecha fiscal de adquisición ni como sustituto de la titularidad exigida para aplicar los beneficios fiscales vinculados a la vivienda habitual.
Checklist esencial
- Comprobar la fecha de adquisición de la vivienda o de la primera cuota indivisa.
- Distinguir si antes de la donación había mera residencia, precario, usufructo, nuda propiedad o pleno dominio, aunque fuera parcial.
- Revisar si el contribuyente habitó la vivienda de forma efectiva y permanente.
- No apoyar la defensa solo en el padrón: añadir consumos, domicilio fiscal, declaraciones de IRPF, correspondencia, seguros, centro médico, escolarización, comunidad de propietarios y demás indicios.
- Verificar si se está aplicando la exención por reinversión, la exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años o algún beneficio autonómico ligado a vivienda habitual.
Regla rápida: si el contribuyente solo estaba empadronado o vivía en la vivienda antes de recibirla por donación, el plazo de tres años no debería contarse desde el padrón, sino desde la adquisición de la propiedad relevante. Solo hay un matiz importante: si ya tenía una cuota indivisa en pleno dominio y residía allí de forma continuada, el cómputo puede arrancar desde la adquisición de esa cuota.
Resumen ejecutivo
La normativa del IRPF exige que la vivienda constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Además, cuando se trata de una vivienda adquirida, la norma conecta la ocupación efectiva con la fecha de adquisición o terminación de las obras.
El TEAC, en resolución de 18 de septiembre de 2018, fijó un criterio muy relevante: el plazo de tres años debe computarse con posterioridad a la adquisición de la vivienda. Por tanto, la residencia anterior a la adquisición no permite completar el plazo fiscal.
Ese criterio se refuerza con la resolución del TEAC de 24 de julio de 2023, que rechaza computar el tiempo de ocupación en precario a efectos del plazo de tres años para la vivienda habitual en la exención por reinversión.
Por eso, en una donación, el dato decisivo no es cuándo se empadronó el contribuyente, sino cuándo adquirió la titularidad que permite conectar la vivienda con el beneficio fiscal. El padrón ayuda a probar residencia, pero no sustituye la adquisición.
1. El problema: vivir antes en la casa no equivale a haberla adquirido
En la práctica familiar es habitual que una persona viva en una vivienda que todavía pertenece a sus padres, abuelos u otros familiares. Puede estar empadronada allí, recibir correspondencia, pagar suministros e incluso llevar años residiendo de forma real y permanente.
Pero, a efectos de los beneficios fiscales vinculados a la vivienda habitual en el IRPF, hay que separar dos planos:
- la residencia efectiva, que es una cuestión de hecho;
- la adquisición de la vivienda, que marca la entrada del inmueble en el patrimonio del contribuyente.
El error está en pensar que, si el contribuyente puede probar que vivía allí desde antes, ese periodo anterior ya suma automáticamente para los tres años. No es así cuando antes de la donación no existía propiedad relevante sobre la vivienda.
2. Qué dice la norma: tres años de residencia, pero conectados con la adquisición
La disposición adicional vigésima tercera de la Ley del IRPF considera vivienda habitual, a efectos de determinadas exenciones, aquella en la que el contribuyente reside durante un plazo continuado de tres años. Esa regla se desarrolla en el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF.
El punto clave está en que, para que la vivienda adquirida constituya la residencia habitual, debe ser habitada de manera efectiva y permanente por el propio contribuyente en el plazo de doce meses desde la adquisición o terminación de las obras. Si se cumple esa ocupación, el plazo de tres años se computa desde esa fecha de adquisición o terminación.
La norma, por tanto, no convierte el empadronamiento previo en fecha de inicio autónoma. El padrón puede acreditar residencia, pero el plazo fiscal relevante se vincula a la vivienda adquirida por el contribuyente.
3. El criterio del TEAC: la residencia anterior a la adquisición no cuenta
La resolución central para esta cuestión es la del TEAC de 18 de septiembre de 2018, RG 00/02456/2015. Aunque el caso se refería a una adquisición hereditaria, su razonamiento es plenamente útil para una donación: el plazo de residencia continuada de tres años debe computarse con posterioridad a la adquisición de la vivienda.
La consecuencia práctica es clara. Si una persona vive en una vivienda antes de adquirirla, ese tiempo previo no sirve para completar el plazo de tres años exigido para que la vivienda tenga la consideración de habitual a efectos de los beneficios fiscales del IRPF.
