Si Hacienda ha calculado la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble tomando un valor de adquisición de 0,00 euros en el IRPF, no estás ante un simple ajuste matemático. Estás ante una regularización que puede inflar artificialmente la ganancia, aumentar la cuota y abrir la puerta a una sanción.
La clave para ti no está solo en decir que Hacienda se equivoca. La clave está en revisar qué pruebas existen, qué pruebas ha ignorado la AEAT y si la liquidación explica de verdad por qué tu inmueble, tus obras o tu coste de adquisición valen cero.
En este artículo encontrarás
El problema: Hacienda calcula la ganancia como si parte del inmueble no hubiera costado nada
En una venta de inmueble, el IRPF no grava el precio de venta completo. Lo que se calcula es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, con los ajustes que correspondan.
Por eso, cuando Hacienda reduce el valor de adquisición o directamente atribuye 0,00 euros a una parte relevante del inmueble, el resultado puede ser muy grave: aparece una ganancia patrimonial mucho mayor de la real.
Esto puede ocurrir, por ejemplo, cuando se vende una finca que inicialmente era terreno y en la que después se hicieron construcciones, ampliaciones u obras. Si la AEAT entiende que esas obras no están justificadas, puede intentar no computarlas como mayor valor de adquisición.
Pero una cosa es exigir prueba. Otra muy distinta es ignorar indicios relevantes y cerrar el expediente como si el coste fuera inexistente. Dice la AEAT en este caso:
«Así pues, es al sujeto pasivo al que incumbe la carga de probar el valor de adquisición del inmueble transmitido así como justificar documentalmente las obras de construcción que manifiesta que se realizaron en la vivienda».
Esta frase resume bien el punto de partida típico de Hacienda: si tú alegas que hubo un valor de adquisición o unas obras, debes probarlo. Correcto. Pero esa regla no permite convertir automáticamente la falta de una factura concreta en un valor de adquisición de cero.
Vídeo resumen: cuando Hacienda usa un valor de adquisición de 0,00 euros
En este vídeo te explico de forma clara el problema central del artículo y qué puntos deberías revisar antes de contestar.
La idea es que puedas entender rápido la tesis del expediente antes de entrar en el análisis completo.
Debajo tienes el análisis completo para revisar dónde puede estar la clave del expediente.
La prueba puede estar en el expediente aunque no sea una factura clásica
Uno de los errores más habituales en estos casos es pensar que solo sirve una factura antigua perfectamente conservada. En realidad, cada expediente exige revisar el conjunto de pruebas disponibles.
Puede haber escrituras, certificaciones catastrales, fotografías aéreas, informes municipales, ortofotos, datos registrales, documentos técnicos o cualquier otro elemento que permita reconstruir qué existía en el momento de compra y qué existía cuando se produjo la venta.
Si compraste una parcela sin construcción y, años después, vendiste un inmueble con edificación, la pregunta práctica es muy clara: ¿de verdad puede Hacienda decir que esa construcción no tuvo ningún valor de adquisición para ti?
En el caso analizado, el expediente giraba precisamente en torno a si la construcción existía antes de la compra o si se ejecutó después. Para discutirlo, se aportaban escritura, certificación catastral y fotogramas de distintos años. Esa línea probatoria no es secundaria: puede cambiar por completo el cálculo de la ganancia patrimonial.
Lo importante es que el expediente no se revise de forma aislada. Si una imagen de 2006 no muestra construcción, pero en imágenes posteriores sí aparece, ese dato puede ayudar a defender que las obras se realizaron después de la adquisición y que, por tanto, no pueden valorarse como si hubieran costado cero.
«Dichas construcciones no aparecen en los fotogramas de 1991, 2004 y 2006, y sí en los fotogramas de 2008 y 2010».
Para ti, la enseñanza práctica es esta: antes de asumir que Hacienda tiene razón, conviene revisar si existen pruebas indirectas pero sólidas que permitan discutir el valor usado en la liquidación.
El valor de adquisición no puede ser 0,00 euros por comodidad
La tesis central es sencilla: si hubo una adquisición onerosa, algún coste tuvo que existir. Y si el inmueble vendido incorpora una construcción que no existía al comprar, Hacienda no puede desentenderse de la valoración sin analizar seriamente las pruebas.
El TEAC, en su resolución 00/03961/2016/00/00 de 02/02/2017, ya ha señalado un criterio especialmente útil para este tipo de casos.
«Si la adquisición lo fue a título oneroso, alguna cantidad se pagó o algún coste tuvo el elemento patrimonial y, en consecuencia, algún valor de adquisición tiene que tener».
Este criterio no significa que el contribuyente pueda inventar un valor. Significa algo mucho más concreto: Hacienda tampoco puede prescindir de los medios de prueba que razonablemente tiene a su alcance y fijar cero como si fuera una solución automática.
También resulta relevante la STSJ Comunidad Valenciana de 16 de diciembre de 2025, ROJ: STSJ CV 5186/2025, que rechaza una actuación en la que se negó valor a una adquisición sin justificación suficiente.
«Tal actuación administrativa fue manifiestamente improcedente al negar un valor a la adquisición de la finca en cuestión, fijando sin justificación alguna y sin el menor esfuerzo de comprobación un valor de adquisición de 0,00 euros».
Esta idea es muy importante si te encuentras en una situación parecida. No basta con discutir el resultado final. Hay que atacar el razonamiento: qué ha valorado Hacienda, qué no ha valorado, qué pruebas constan en el expediente y por qué el valor cero no se sostiene.
Aviso práctico: si tu liquidación de IRPF parte de un valor de adquisición de 0,00 euros, no te quedes solo con el importe a pagar. Revisa la motivación, la prueba aportada, la prueba que Hacienda tenía disponible y si se ha hecho una valoración real del expediente.
La sanción no debería ser automática si el error nace de una declaración asistida por la AEAT
El segundo frente del caso es la sanción. Y aquí la cuestión cambia: incluso aunque Hacienda regularice la declaración, eso no significa que pueda sancionar sin explicar la culpabilidad.
En este tipo de expedientes, la AEAT suele apoyarse en una idea aparentemente sencilla: si aplicaste mal un beneficio fiscal o declaraste incorrectamente una ganancia, actuaste con negligencia. Pero esa conclusión no puede funcionar como una plantilla.
Si la declaración fue confeccionada con asistencia de la propia AEAT, si los datos internos reflejaban incoherencias o si el contribuyente había identificado otro inmueble como vivienda habitual, la sanción exige una motivación mucho más cuidadosa.
El caso analizado planteaba precisamente una contradicción relevante: por un lado, se regularizaba la aplicación de la exención por vivienda habitual; por otro, en la propia declaración constaban datos que apuntaban a que el inmueble transmitido no era la vivienda habitual y que la vivienda habitual era otra.
Cuando además la declaración se ha presentado a través de los servicios de la AEAT, la pregunta práctica es evidente: ¿dónde está exactamente la negligencia del contribuyente y cómo se ha motivado?
La STSJ Castilla y León de 30 de enero de 2015, ROJ: STSJ CL 485/2015, recoge una idea especialmente útil cuando el contribuyente se apoya en indicaciones de la Agencia Tributaria.
«Si el contribuyente se apoya en la previa actuación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, es evidente que, en línea de principio, actúa con diligencia y cuidado».
Esto no elimina la obligación de declarar correctamente. Pero sí obliga a Hacienda a explicar por qué, pese a esa asistencia o intervención previa, considera que hubo negligencia sancionable.
Y si la respuesta a tus alegaciones se limita a decir que se desestiman, sin ponderar las circunstancias concretas, puede existir un problema serio de falta de motivación de la culpabilidad.
Qué debes revisar si has recibido una liquidación parecida
Si ya te han enviado una liquidación de IRPF por la venta de un inmueble, lo primero es no centrarte solo en si el importe “parece alto”. Hay que bajar al detalle del cálculo.
Revisa especialmente estos puntos:
- qué valor de transmisión ha usado Hacienda;
- qué valor de adquisición acepta y cuál rechaza;
- si ha dejado fuera obras, construcciones o mejoras;
- qué documentos aportaste y cómo los ha valorado;
- si existen escrituras, Catastro, fotos aéreas o informes que contradicen la tesis de la AEAT;
- si el expediente contiene afirmaciones incompatibles con la realidad documental;
- si además se ha impuesto sanción y cómo se justifica la culpabilidad.
La clave para ti está aquí: una reclamación bien planteada no se limita a repetir que el cálculo está mal. Debe reconstruir el expediente, ordenar la prueba y explicar por qué la conclusión de Hacienda no es razonable.
Esto es todavía más importante cuando ya estás en fase de reclamación económico-administrativa. En ese momento, cada alegación y cada documento pueden ser decisivos para que el tribunal entienda el error del expediente.
Qué puedes hacer hoy
Si estás en plazo, no dejes que el expediente avance sin una revisión seria. En estos casos, el margen de defensa suele estar en los detalles: una fecha de adquisición, una imagen histórica, una referencia catastral, una incoherencia en la declaración o una sanción mal motivada.
Lo que no te conviene hacer es presentar alegaciones genéricas, copiar argumentos sueltos o aceptar que, porque no conservas una factura concreta, Hacienda puede valorar una construcción en 0,00 euros.
Lo razonable es revisar el expediente completo y decidir una estrategia: si interesa centrar el caso en la prueba del valor de adquisición, en la falta de comprobación de Hacienda, en la improcedencia de la sanción o en todos esos frentes bajo una misma tesis.
Revisa tu liquidación antes de asumir el criterio de Hacienda
Soy Álvaro Sáez, abogado fiscalista. Si Hacienda ha calculado una ganancia patrimonial usando un valor de adquisición de 0,00 euros o te ha impuesto una sanción en el IRPF, puedo ayudarte a revisar el expediente, ordenar la prueba y valorar si tiene sentido recurrir.
No aceptes un valor cero sin revisar el expediente
Un valor de adquisición de 0,00 euros puede parecer una cuestión técnica, pero en la práctica puede suponer miles de euros de cuota, intereses y sanción.
Si Hacienda no ha valorado correctamente las pruebas, si ha ignorado indicios relevantes o si ha sancionado sin explicar de verdad tu culpabilidad, el caso merece una revisión seria.
Y cuanto antes se revise, mejor. Porque en materia tributaria los plazos mandan, y una buena defensa depende tanto del argumento jurídico como del momento procesal en que se plantea.