IVA mediación venta inmueble exenta: deducción del IVA

Te llega una propuesta de liquidación y, de repente, Hacienda te suelta que como la venta del inmueble fue exenta… el IVA de la comisión inmobiliaria no se deduce. Y tú pensando: “Pero si mi SL vive de una actividad gravada, con derecho pleno a deducir”.

Si estás en ese punto, respira. Porque hay una idea jurídica muy sencilla (y muy potente): una venta puntual exenta de un inmueble afecto no debería arrastrarte a prorrata ni “infectar” tu IVA deducible.

Te pongo la escena, porque seguro que te suena.

Es enero. Abres el buzón electrónico. Ves “Trámite de alegaciones” y “Propuesta de liquidación provisional”. Y ya te cambia el café de sabor.

Lees un párrafo y ahí está el golpe: como la venta del inmueble es exenta, “no procede la deducción” del IVA de la mediación. Fin. A pagar y a callar.

Tu gestor te dice: “uff, es que si es exento…”. Tú miras la contabilidad: el inmueble estaba afecto, el negocio está vivo, tú repercutes IVA cada trimestre… y lo único “raro” es que vendiste un inmueble exento de IVA una vez.

Y sí: ahí empieza la discusión. Y ahí es donde conviene no rendirse a la primera.

Deducción del IVA sin prorrata: la idea clave cuando la venta exenta del inmueble es puntual

La Administración suele simplificar así: “venta exenta = gasto vinculado = IVA no deducible”. Y suena convincente… hasta que bajas al terreno real de tu empresa.

Porque tu SL no se dedica a “vender inmuebles”. Tu SL se dedica a su actividad (hostelería, servicios, industria, lo que sea) y, puntualmente, transmite un activo afecto. Eso no es lo mismo que montar una actividad inmobiliaria.

Y aquí entra la norma que, en la práctica, marca la diferencia: el artículo 104 de la Ley del IVA, cuando te dice qué operaciones no se computan para el porcentaje de deducción (la famosa prorrata).

«Tres. Para la determinación del porcentaje de deducción no se computarán en ninguno de los términos de la relación: (…) 4.º El importe de las operaciones inmobiliarias o financieras que no constituyan actividad empresarial o profesional habitual del sujeto pasivo». (art. 104.Tres.4.º LIVA)

En castellano: si la venta del inmueble es algo ocasional (no tu actividad habitual), la Ley del IVA está pensada para que esa operación no te distorsione el derecho a deducir.

Y esto no es un capricho. Es lógica de negocio. Si una SL con derecho pleno a deducir se viera “castigada” por vender una vez un inmueble, el sistema estaría premiando la inmovilidad. Y el IVA, en teoría, va de neutralidad… no de poner trampas.

Además, en el caso que hemos preparado citamos algo muy útil: que el propio criterio administrativo ha explicado que las entregas ocasionales de inmuebles no deben entrar a falsear el volumen de operaciones, precisamente por esa exclusión del artículo 104.Tres.4º. TEAC en su Resolución de 20/10/2022 00/05134/2020/00/00:

«Las entregas ocasionales de bienes inmuebles no se tomarán en consideración para el cálculo del volumen de operaciones. […] Esta interpretación es consistente con la que se da al artículo 104.Tres.4º, que excluye de la prorrata a las operaciones inmobiliarias o financieras que no constituyan actividad empresarial o profesional habitual del sujeto pasivo…».

Si tu actividad es sujeta y no exenta y la venta del inmueble es puntual, la discusión suele girar alrededor de lo mismo: demostrar que esa operación no convierte a tu SL en “mixta” a efectos de prorrata.

OJO: el problema no es que la operación sea exenta. El problema es que Hacienda la trate como si definiera tu actividad habitual.

Resulta también muy interesante lo que ha dicho el TEAR de Cataluña en su Resolución 08/08678/2016/00/00 de 21/01/2020:

“Asunto:

IVA. Deducciones. Se plantea si las cuotas soportadas por el asesoramiento en una venta de acciones de una sociedad participada son deducibles.

Criterio:

Las cuotas soportadas por el asesoramiento en una venta de acciones de una sociedad participada íntegramente por la transmitente son deducibles al tratarse la venta de una operación no habitual o accesoria, constituyendo una prolongación directa, permanente y necesaria de la actividad imponible entendido como aquella operación efectuada «en el contexto de unos objetivos empresariales o con una finalidad comercial, caracterizada en especial por el afán de rentabilizar los capitales invertidos». La venta de acciones no puede calificarse de una operación no sujeta dado que dentro de las actividades realizadas por la reclamante se encuentra la gestión de la sociedad participada mediante contraprestación por lo que en términos de la doctrina comunitaria existe una «relación directa e inmediata con una actividad realizada en calidad de empresario.[…]

La realización habitual de operaciones financieras por empresarios o profesionales habrá de dar lugar a la inclusión de los importes que correspondan en el denominador de la prorrata, conforme al artículo 104. Tres de la Ley 37/1992 reguladora del Impuesto sobre el Valor Añadido, mientras que si las operaciones financieras únicamente se efectúan de forma eventual u ocasional no deberán considerarse a estos efectos, ya que se trataría de operaciones no habituales para el sujeto pasivo o en términos de la Sexta Directiva, operaciones accesorias en el desarrollo de su actividad empresarial. […]

Pues bien, en el presente supuesto, resulta patente que la operación de venta de acciones realizada constituye una operación no habitual de la entidad en los términos descritos en la norma interna, o de accesoria en términos comunitarios toda vez que, como ya se argumentó anteriormente, constituye una prolongación directa, permanente y necesaria de la actividad imponible entendido como aquella operación efectuada «en el contexto de unos objetivos empresariales o con una finalidad comercial, caracterizada en especial por el afán de rentabilizar los capitales invertidos».

Siendo así la calificación como exenta de la operación en cuestión no resulta limitativa del derecho a la deducción de las cuotas soportadas por la entrega de las acciones lo que, por otra parte, resulta coherente con las conclusiones alcanzadas por el TJUE en las sentencias referidas en las que admite el derecho a la deducción íntegra de estas operaciones cuando traen causa exclusiva de su actividad económica (Sentencia TJUE de 17 de octubre de 2018 citada)».

O lo que nos cuenta la Dirección General de Tributos en su consulta V1468-23, tras analizar la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre esta materia, concluye que:

“Las conclusiones del Tribunal en esta sentencia son las siguientes:

1) La realización de una operación no sujeta del artículo 7.1º de la Ley 37/1992 no limita el derecho a la deducción respecto a las cuotas soportadas de manera específica por bienes o servicios adquiridos en relación con esta transmisión […] si los gastos generales están directamente relacionados con la parte de su actividad que genera derecho a la deducción, entonces el porcentaje de deducción será total.

[…]

En particular el Alto Tribunal señala lo siguiente: “Es procedente la deducción de las cuotas de IVA soportadas […] en este caso la deducción del IVA satisfecho por la prestación de servicios de asesoramiento en un procedimiento expropiatorio con la finalidad de lograr un mayor justiprecio que el inicialmente reconocido por la Administración, habida cuenta la naturaleza del bien expropiado y su relación directa con la actividad propia de la empresa.

c) Hay derecho a esa deducción del IVA soportado cuando el bien entregado o el servicio recibido a que da lugar guarde relación o suponga un beneficio general para el sujeto pasivo, aunque la actividad a que se dirige esté exenta o no sujeta, siempre que, además de ese beneficio general, aquí indudable, las operaciones a que se dedica quien reclama la deducción, en el marco de su actividad económica constituyan operaciones gravadas, lo que en este caso no ha sido controvertido”.

El error típico de Hacienda: “como es exenta, no deduces” (y se quedan tan anchos)

En muchas propuestas de liquidación, como esta del IVA 2024, el razonamiento viene en una línea. Y si no lo discutes, se queda.

«En el presente supuesto (…) la venta (…) es una operación exenta de IVA y en consecuencia no procede la deducción de las citadas cuotas soportadas».

El problema de ese salto lógico es que omite el paso que importa: si esa venta exenta es ocasional y tu actividad ordinaria es gravada, el debate no puede cerrarse con un “exento = no deduces”.

Porque si aceptas esa frase tal cual, te están diciendo —sin decirlo— que una operación puntual define tu derecho a deducir. Y eso, en IVA, suele ser justo al revés.

Las alegaciones que preparamos se apoyan en esta idea con un enfoque que me gusta mucho: la venta puntual se trata como “no habitual o accesoria”. Y, ojo, no hace falta ponerse académico para entenderlo. Es sentido común empresarial: vendes un activo afecto para seguir funcionando, reorganizarte o cerrar una etapa.

De hecho, en el propio escrito recogimos una frase de las que conviene subrayar: «son deducibles al tratarse la venta de una operación no habitual o accesoria». Esa es la música.

Lo curioso es que esto, visto con calma, no es “agresivo”. Es exactamente lo que haría cualquier empresa normal.

Te presento a María (nombre cambiado, por razones obvias). María administra una SL con actividad gravada y deducción plena. Un negocio de los de “currar” cada día, no de los de “jugar a inmuebles”.

La SL tenía un local afecto. Antiguo. Con años de uso. Y llega el momento de venderlo. La venta sale exenta porque es una segunda entrega y no se renuncia a la exención. Hasta aquí, normal.

Como suele pasar, para vender hace falta mediación. Agencia, intermediación, anuncios, visitas, negociación. Y esa mediación lleva IVA. Se paga.
Se contabiliza. Se deduce.
Porque el negocio sigue repercutiendo IVA cada trimestre. Nada raro.

Un día entra una notificación y, en la propuesta, el mensaje es el de siempre: “venta exenta = no procede deducir el IVA de la mediación”. Punto. Sin entrar a si la venta es puntual, sin analizar si la operación es habitual, sin mirar el 104.Tres.4º.

¿Qué se hace en un caso así? Pues lo que estás haciendo tú: alegar con cabeza. No para “ganar sí o sí”, sino para que el expediente tenga la foto completa: actividad gravada, derecho pleno, operación puntual, y norma que evita que esa venta distorsione el porcentaje de deducción.

En el escrito base, además, se recoge un argumento que funciona bien cuando está bien documentado: que el derecho a deducir no se cae si hay “beneficio general” y la actividad principal es gravada. Y lo hace citando literalmente: «Hay derecho a esa deducción del IVA soportado (…) aunque la actividad a que se dirige esté exenta o no sujeta…».

Y sí: suena a pelea. Pero, muchas veces, es solo poner orden donde el expediente venía con prisas.

Qué puedes hacer hoy si te niegan el IVA de la mediación por una venta exenta puntual

PRIMERO: aprovecha el trámite de alegaciones. No es un “formulario”. Es el momento de poner por escrito lo que Hacienda no ha querido mirar.

«En los procedimientos tributarios se podrá prescindir del trámite de audiencia previo a la propuesta de resolución (…) cuando (…) esté previsto un trámite de alegaciones posterior a dicha propuesta. En este último caso, el expediente se pondrá de manifiesto en el trámite de alegaciones». (art. 99.8 LGT)

Traducido: este es tu momento. Para hablar. Para aportar. Para obligar a que el expediente no se quede en un “exenta = no deduces”.

Segundo: vuelve a la idea central (sin dispersarte). Una y otra vez. La venta del inmueble es puntual y no habitual. Por eso, el art. 104.Tres.4º existe. Para que la prorrata no te muerda donde no toca.

Tercero: cuenta tu historia empresarial, pero con papeles. Que el inmueble estaba afecto. Que la SL no es una inmobiliaria. Que el negocio sigue haciendo operaciones gravadas. Que la mediación no es un “capricho”: es el coste normal de vender un activo del negocio.

Cuarto: si en tu expediente se ha citado (como en el texto base) que “las cuotas (…) son deducibles al tratarse la venta de una operación no habitual o accesoria”, úsalo como hilo conductor. No para “recitar” doctrina, sino para aterrizarla en tu caso: una venta aislada no redefine tu actividad.

Y quinto: revisa que Hacienda no esté mezclando conceptos. Una cosa es prorrata. Otra, regularizaciones específicas de bienes de inversión si aplicaran. Y otra, negar la deducción de un gasto por el simple hecho de que la venta sea exenta. Cada cosa en su cajón. Porque cuando lo mezclan… suele salirte caro.

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Si estás en trámite de alegaciones y te han denegado la deducción del IVA de la mediación por una venta exenta puntual, lo más importante es esto: que tu caso quede bien contado y bien apoyado. Sin inventos. Sin promesas. Con norma, con hechos y con coherencia.

Yo soy Álvaro Sáez, abogado fiscalista en España y escribo en SAEZ.LAW. Si quieres, lo vemos con calma, como debe verse: propuesta, facturas, afectación del inmueble, actividad real y el encaje del artículo 104.Tres.4º en tu situación.

Y ya te digo una cosa: cuando el expediente se ordena bien, muchas veces el “no procede” empieza a temblar.

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