Exención por reinversión en vivienda habitual: cuándo Hacienda no puede reducirte la reinversión al 50%

Si Hacienda te ha reducido la exención por reinversión en vivienda habitual porque compraste la nueva casa con otra persona, no aceptes el cálculo sin revisarlo. Que la vivienda nueva esté al 50% no significa siempre que todos los pagos deban dividirse automáticamente al 50%.

Y si además la vivienda estaba en construcción, la cuestión puede complicarse todavía más: pagos a cuenta, reservas, escritura posterior, deuda asumida, financiación y fecha de finalización de obra pueden cambiar por completo el análisis. La clave está en mirar el destino real del dinero y cómo se acredita la reinversión.

El problema: Hacienda acepta el pago, pero solo te computa la mitad

Este tipo de comprobación suele empezar con una idea aparentemente sencilla. Vendiste tu vivienda habitual, compraste otra vivienda y aplicaste la exención por reinversión en el IRPF. Después, la AEAT revisa la operación y dice que solo una parte de lo pagado puede considerarse reinvertida.

El conflicto aparece cuando Hacienda reconoce que has pagado una cantidad dentro del plazo, pero la reduce porque la nueva vivienda se ha comprado junto con otra persona. Es decir: si la vivienda nueva está adquirida al 50%, la AEAT puede intentar computarte solo el 50% de determinados pagos, aunque esos pagos hayan salido íntegramente de tu cuenta y correspondan a tu parte del precio.

«Considerando que el inmueble adquirido, es un 50% de su propiedad, se considera el 50%, es decir 43.982,50 euros».

Ahí está el punto delicado. Si tú pagaste 87.965 euros desde una cuenta de la que eras único titular, y tu 50% del precio de compra era muy superior a esa cantidad, puede no tener sentido dividir automáticamente ese pago entre dos.

La pregunta útil no es solo quién figura como comprador en la escritura. La pregunta que debes hacerte es esta: ¿qué parte del precio te correspondía pagar a ti y qué importes abonaste realmente con cargo a tu patrimonio?

Si puedes acreditar que el dinero salió de tu cuenta, que no supera tu parte del precio y que se destinó a adquirir tu nueva vivienda habitual, tienes un argumento serio para discutir la reducción automática de Hacienda.

Comprar al 50% no significa reinvertir solo el 50% de cada pago

Este es el error de enfoque que conviene revisar. Hacienda puede fijarse en la titularidad de la nueva vivienda y razonar que, si compras el 50%, solo puedes computar el 50% de los pagos. Pero ese razonamiento puede quedarse corto si no analiza quién pagó, desde qué cuenta, por qué importe y contra qué parte del precio.

En una compra compartida, puede ocurrir que cada comprador pague su parte en momentos distintos. Uno puede haber entregado cantidades a cuenta o reservas dentro del plazo de reinversión, mientras que el otro paga su parte después, en la escritura o mediante otra cuenta bancaria. Si eso está documentado, no tiene por qué tratarse todo como si cada pago perteneciera por mitad a ambos compradores.

Lo relevante es que el importe que tú pretendes computar como reinvertido no supere tu parte del precio de adquisición. Si tu 50% de la vivienda son 183.460 euros y tú acreditas pagos por 87.965 euros con cargo exclusivo a tu cuenta, la discusión no debería resolverse con una regla automática de “la mitad de todo”.

«Se considera reinvertido el 100 % y no el 50 %, como entiende la Agencia Tributaria, atendiendo a la finalidad de la exención, es decir, la protección del derecho a la vivienda […] y al destino efectivo del importe obtenido».

Ese criterio aparece en la Resolución del TEAR de Galicia 36/02802/2016/00/00, de 17 de octubre de 2019, citada en el expediente. La idea de fondo es muy útil: hay que mirar la finalidad de la exención y el destino efectivo del importe reinvertido, no aplicar una división mecánica que pueda desfigurar la realidad económica de la operación.

Esto no significa que cualquier pago valga siempre. Significa que, si Hacienda te reduce la reinversión al 50%, hay que revisar si esa reducción está bien justificada o si se ha hecho por inercia, sin atender a la prueba bancaria y a la estructura real de la compra.

Qué pasa si la nueva vivienda estaba en construcción

La segunda cuestión importante aparece cuando la nueva vivienda no estaba terminada dentro del plazo ordinario, sino en construcción. En estos casos, la comprobación de Hacienda puede volverse especialmente rígida si solo mira la fecha de transmisión de la vivienda anterior y los pagos hechos en los dos años siguientes.

Pero una vivienda en construcción no se comporta igual que una vivienda ya terminada. Puede haber cantidades entregadas a cuenta, pagos de reserva, garantías obligatorias, finalización de obra y una escritura de compraventa posterior. Si no se analiza todo el proceso, la propuesta de liquidación puede dejar fuera importes que sí tienen relación directa con la adquisición de la nueva vivienda habitual.

En el caso analizado, la vivienda terminó su construcción en 2023 y la escritura de compraventa se otorgó después. Esa fecha de finalización de obra importa porque antes no existía plenamente la vivienda que se iba a adquirir como nueva residencia habitual.

Además, en una compraventa de vivienda en construcción, el promotor no siempre quiere recibir todo el precio antes de terminar la obra. Hay reglas específicas sobre garantías de cantidades entregadas a cuenta, lo que puede explicar que parte del precio se satisfaga al final del proceso.

«Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución […] o mediante aval solidario».

Esta previsión aparece en la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, también citada en el escrito que preparamos. No es un detalle menor: explica por qué, en viviendas en construcción, los pagos pueden estar condicionados por la propia mecánica jurídica y financiera de la promoción.

La financiación también puede contar como reinversión

Otro punto que suele generar problemas es la financiación. Hacienda puede intentar vincular la reinversión únicamente al dinero recibido por la venta anterior. Sin embargo, la doctrina citada en el expediente permite sostener que no siempre es necesario emplear exactamente ese mismo dinero.

La Resolución del TEAC 00/01065/2021/00/00, de 27 de mayo de 2024, recuerda que puede aplicarse la exención aunque la nueva vivienda se adquiera con dinero tomado a préstamo o mediante subrogación en financiación previa.

«Para considerar realizada la reinversión se tendrá en cuenta la totalidad del valor de adquisición de la nueva vivienda con independencia de que su importe haya sido satisfecho o financiado».

Esto puede ser decisivo si Hacienda solo ha computado pagos concretos y ha dejado fuera deuda asumida, financiación o parte del precio satisfecho al formalizar la escritura. En una vivienda en construcción, esa revisión puede cambiar el resultado de la propuesta.

Qué pruebas deberías revisar antes de presentar alegaciones

Si tienes un trámite de alegaciones abierto, lo primero que debes hacer no es discutir en abstracto la exención. Lo primero es ordenar la prueba. En estos expedientes, los detalles bancarios y notariales importan mucho.

Revisa la escritura de venta de la vivienda anterior, la escritura de compra de la nueva vivienda, los justificantes de transferencias, los documentos de reserva, los pagos al promotor, las cuentas de cargo y abono, el porcentaje de titularidad y la fecha de finalización de obra si la vivienda era de nueva construcción.

También conviene comprobar si la propuesta de Hacienda ha entendido bien el precio total, tu porcentaje de adquisición y el origen de los fondos. A veces el problema no está en la norma, sino en que la AEAT ha aplicado una regla de reparto demasiado simple para una operación que tenía más matices.

Lo que a ti te interesa revisar ahora es si puedes demostrar tres cosas: que el dinero se destinó realmente a la nueva vivienda habitual, que los pagos fueron tuyos y que el importe que pretendes computar no excede de tu parte del precio.

Ejemplo práctico

Imagina que compras una vivienda al 50% con otra persona. Tu parte del precio son 190.000 euros. Durante el plazo de reinversión, tú pagas 67.000 euros desde una cuenta exclusivamente tuya. La otra persona paga su parte más adelante desde otra cuenta.

Si Hacienda te dice que de esos 67.000 euros solo te computa la mitad porque la vivienda es al 50%, el razonamiento puede ser discutible. No estás pretendiendo aplicarte el 100% del precio de la vivienda. Estás defendiendo que esos 67.000 euros fueron pagos tuyos, destinados a cubrir parte de tu propio 50%.

En ese escenario, aceptar sin más la propuesta puede hacerte perder una exención que quizá sí estaba mejor defendida de lo que parece en una primera lectura.

No contestes a Hacienda sin reconstruir antes la operación completa

La exención por reinversión en vivienda habitual no se defiende solo citando el artículo 38 de la LIRPF o repitiendo que compraste otra vivienda. Se defiende reconstruyendo la operación: venta, cobro, pagos, financiación, porcentaje de titularidad, construcción, escritura y destino efectivo del dinero.

Si Hacienda te ha enviado una propuesta de liquidación, estás en un momento importante. Todavía puedes presentar alegaciones, aportar documentos y explicar por qué la reinversión no debe reducirse como pretende la AEAT.

Pero no conviene hacerlo con una respuesta rápida ni con argumentos genéricos. En este tipo de asuntos, la diferencia está en conectar cada euro con su prueba y con su función dentro de la compra de la nueva vivienda habitual.