Exención por reinversión en vivienda habitual: todos los gastos de construcción cuentan si la obra termina en 4 años

Te llega una resolución del TEAR y, de repente, dos facturas “no existen”. O peor: existen, pero “no cuentan”. Y tú pensando: ¿cómo que no cuentan, si es la obra de mi casa?

La clave no es la factura.
La clave es …cuándo se entiende adquirida… la vivienda construida.

Imagínate la escena. Cocina de casa, café ya frío. Abres la notificación. Ves que te han “estimado parcialmente”. Suena bien… hasta que bajas y lees lo pequeño.

Te dicen que solo aceptan como reinvertido lo que cae dentro de una ventana de tiempo muy concreta. Y que lo anterior, aunque sea la misma obra, aunque sea el mismo contrato, aunque sea la misma casa… fuera.

Ahí es cuando aparece esa sensación rara: no es solo dinero. Es que te están contando tu historia al revés. Como si la vivienda se “comprara” en trocitos de factura, y no cuando se termina y puede vivirse.

Y sí: en ese momento a cualquiera se le escapa un “pero… ¿esto qué es?”.

La idea jurídica clave: si la construcción termina en 4 años, todos los pagos de obra forman parte del importe reinvertido

Vamos al grano, sin latín innecesario.

Cuando reinviertes en una vivienda habitual que no compras “llave en mano”, sino que construyes, hay una regla que lo cambia todo: la construcción se asimila a adquisición si la obra finaliza en un plazo no superior a cuatro años desde que empieza la inversión.

Y si se asimila a adquisición, los gastos de esa construcción (los pagos a la constructora, las certificaciones, los importes a cuenta) son parte del valor reinvertido. No solo los que “casualmente” caen en el tramo de dos años que alguien decide mirar con una lupa.

El punto débil del enfoque de la Administración (y el que luego compra el TEAR cuando desestima) es este: confundir el plazo de reinversión con el plazo de construcción, y convertir el segundo en un adorno. Pero el reglamento no lo trata como adorno. Lo trata como condición material para que la construcción cuente como adquisición.

«Construcción, cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquéllas, siempre que finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión».

Artículo 55.1 del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007)

Traducido a castellano de barrio: si tu obra termina dentro de esos cuatro años, el dinero que fuiste poniendo para levantar la casa es dinero de la “adquisición”. Porque, en construcción, “comprar” es construir… y terminar.

¿Y el famoso plazo de dos años? Existe, claro. Pero juega en otra liga. Sirve para encajar la reinversión respecto de la transmisión de la vivienda anterior. Y ahí lo relevante es cuándo se entiende adquirida la nueva vivienda construida.

«La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual […] Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla».

Artículo 41.3 del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007)

¿Ves el matiz? Habla de “adquirido” dentro de los dos años anteriores o posteriores. En construcción, la adquisición no es el primer saco de cemento. Es cuando la obra se finaliza y la vivienda existe como vivienda.

De hecho, en la demanda que elaboramos para nuestro cliente ante el TSJ de Cataluña se trae un criterio administrativo que lo dice sin rubor. DGT, consulta V2215-24:

«En los supuestos de ejecución directa de las obras de construcción por parte del contribuyente, la fecha de adquisición se entiende producida con la finalización de las obras».

SI TU VIVIENDA CONSTRUIDA SE TERMINA DENTRO DE 4 AÑOS, LOS PAGOS DE OBRA NO SE “RECORTAN” POR LA FECHA DE FACTURA.

Y para que quede todavía más redondo: en la propia demanda citamos doctrina del Tribunal Supremo en esa línea, con una frase que es dinamita (de la buena). STS 2698/2020 – ECLI:ES:TS:2020:2698:

«…ha de cumplir los requisitos exigidos para que la construcción del inmueble se asimile a su adquisición, previstos en el artículo 55 del RIRPF».

Vamos, que el reglamento te da cuatro años para construir… y luego alguien pretende que solo “valga” un trocito. Curioso, ¿no?

El error típico: convertir el plazo de 2 años en una guillotina de facturas

En estos expedientes el patrón se repite. No se discute que hay obra. No se discute que es la vivienda habitual. No se discute que se terminó.
El recorte llega por una idea: solo computa lo facturado dentro de una ventana que se traza alrededor de la transmisión de la vivienda anterior.

Y así, lo que debería ser un análisis de reinversión real se convierte en un Excel de fechas de factura.

«No se admitirán, por tanto, las facturas emitidas con anterioridad a 10/03/18 puesto que no se encontrarían dentro del plazo de dos años (anteriores o posteriores desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual que en este caso es el 10/03/20)».

Resolución del TEAR recurrida en vía judicial.

Esto, en la práctica, te deja en una posición muy incómoda: has hecho lo que la norma te exige (construir y terminar dentro de cuatro años) pero te aplican un criterio que no encaja con la lógica de la construcción. Porque en construcción, pagar antes no es capricho: es la propia mecánica de levantar una vivienda.

El problema no es solo “una factura fuera”. El problema es el enfoque: si aceptas ese recorte, te están diciendo que la misma vivienda tiene pagos “buenos” y pagos “malos” según el día en que el proveedor emitió la factura. Y eso no es reinversión: eso es lotería.

Por eso en la demanda insisitimos en separar lo que el legislador separa: un plazo para reinvertir (dos años respecto a la transmisión) y un plazo para construir (cuatro años para que la construcción se asimile a adquisición). Mezclarlos es el atajo que genera el conflicto.

Caso práctico: lo que le pasa a “Marta” cuando Hacienda solo mira la fecha de factura

Marta (nombre ficticio, historia demasiado real) construye su nueva vivienda habitual. Firma con la constructora, paga entregas a cuenta, certificaciones, ajustes… lo normal. La obra dura lo que dura una obra: meses y meses, con pagos repartidos.

Después vende su vivienda anterior y aplica la exención por reinversión. Tiene papeles, tiene facturas, tiene justificantes. Y tiene, además, un dato clave: la obra termina dentro del plazo reglamentario de cuatro años, es decir, la construcción se asimila a adquisición.

¿Qué ocurre? Que en el expediente, en vez de mirar la película completa, le paran la imagen en una escena. Le dicen que solo aceptan como reinvertido lo facturado dentro de un tramo concreto, y se apoyan en una frase que suena técnica, pero es tramposa si se usa como cuchillo.

Marta se queda con cara de “¿perdón?”. Porque su reinversión no es un pago único. Es una construcción. Y una construcción, por definición, se paga a medida que avanza.

En su reclamación insiste en lo que, de sentido común, cualquiera entiende: todos los pagos a la constructora forman parte del importe reinvertido si la obra termina dentro de los cuatro años. Y que el encaje temporal con la transmisión se debe medir mirando la adquisición en construcción, que se produce al finalizar las obras.

Y aquí viene el giro: cuando el órgano gestor o el TEAR “recortan” por fecha de factura, están tratando la construcción como si fuera una compra de vivienda ya hecha. Pero no lo es. La propia norma crea un carril específico para construcción, precisamente para evitar injusticias de este tipo.

Marta lo resume mejor: “si me hubiera comprado un piso terminado, no existiría este lío… pero como me lo construí,
parece que me castigan por hacerlo bien”.

Qué puedes hacer hoy si te han rechazado gastos de construcción como importe reinvertido

Si te ha pasado algo parecido, hay TRES IDEAS que conviene tener claras desde ya (sin esquemas raros, sin burocracia de más).

Primera: en construcción, el “momento de adquisición” no se parece al de comprar un piso terminado. En el la demanda que preparamos ante el TSJ de Cataluña se recoge literalmente una frase que conviene repetir en voz alta: «la fecha de adquisición se entiende producida con la finalización de las obras».
Ese es el punto de apoyo.

Segunda: separa plazos. El plazo de dos años sirve para encajar la reinversión respecto a la transmisión de la anterior vivienda habitual. El plazo de cuatro años sirve para que la construcción se trate como adquisición. Cuando alguien te recorta por “fecha de factura”, revisa si está mezclando esas dos cosas.

Tercera: no te centres solo en “esta factura sí / esta factura no”. Centra el tiro en el argumento matriz: si la construcción se asimila a adquisición por terminar en cuatro años, los gastos satisfechos durante ese proceso son importe reinvertido. Y entonces la discusión cambia de mesa.

Además, revisa que tu documentación cuente la historia de forma simple: inicio de inversión, pagos a constructora, certificado de final de obra/habitabilidad, y cómo encaja la finalización dentro del plazo relevante. No es “papel por papel”. Es relato cronológico coherente.

Y un detalle importante, que también se desliza en la demanda que preparamos: que el dinero de la venta “sea exactamente el mismo” que el que pagó la obra, no es lo decisivo. Lo decisivo es que, dentro de los plazos, la nueva vivienda quede adquirida (en construcción: finalizada) y la inversión sea real y acreditable.

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Si el TEAR te ha desestimado (aunque sea parcialmente) porque “no acepta” parte de los gastos de construcción como mayor valor reinvertido, no estás solo. Es un enfoque que aparece más de lo que debería.

Si quieres, lo vemos con calma. Me mandas la resolución y tu línea de pagos/obra, y revisamos si el recorte por fecha de factura tiene sentido jurídico a la luz del régimen de construcción y los plazos que realmente aplican.

Sin promesas mágicas. Con estrategia, con criterio y con un objetivo claro: que tu reinversión se mida como lo que es —una vivienda construida— y no como un puñado de facturas sueltas.

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