Si Hacienda te rechaza la exención por vivienda habitual en el IRPF, no contestes solo diciendo que era tu casa. La clave está en ordenar los hechos, revisar el cálculo de la ganancia y dejar preparada la defensa frente a una posible sanción.
Este problema aparece con frecuencia cuando la AEAT cruza datos de una venta de vivienda con alquileres declarados en años anteriores. En un expediente tramitado en Valencia, ante la Oficina de Gestión Tributaria de la Administración de Blasco Ibáñez, la propuesta de liquidación provisional del IRPF 2022 partía de una idea muy concreta: la vivienda transmitida no podía tratarse como vivienda habitual porque constaba arrendada durante 2020, 2021 y 2022.
La reacción no debe ser automática. Puede que la exención por reinversión en vivienda habitual se pueda defender si los hechos y las fechas lo permiten. Pero también puede ocurrir que la discusión principal ya no esté en la exención, sino en reducir correctamente la ganancia patrimonial y evitar que un error jurídico termine convertido en sanción.
En este artículo encontrarás
Qué significa que Hacienda rechace la exención por vivienda habitual
Cuando recibes un Trámite de Alegaciones y Propuesta de Liquidación Provisional, todavía no estás necesariamente ante una liquidación definitiva. Estás en el momento de explicar, documentar y corregir. En el caso que inspira este post, la AEAT sostenía que la vivienda transmitida no cumplía la condición de habitual porque había estado alquilada en los ejercicios inmediatamente anteriores a la venta.
«El inmueble transmitido no reúne los requisitos para ser considerado vivienda habitual durante los dos años anteriores a su transmisión, constando arrendado en los ejercicios 2020, 2021 y 2022.»
Esa frase cambia el enfoque de las alegaciones. Ya no basta con afirmar que era la única vivienda en propiedad o que después se compró otra casa. La exención exige mirar la realidad del uso del inmueble transmitido, la fecha de venta, la fecha de compra de la nueva vivienda y las pruebas disponibles.
Idea clave: si la vivienda estaba arrendada, la defensa debe ser quirúrgica. Primero se comprueba si los hechos permiten sostener la condición de vivienda habitual. Si no la permiten, se revisa el cálculo de la ganancia patrimonial y se prepara la argumentación para que el expediente no derive automáticamente en sanción.
Qué revisar si Hacienda rechaza la exención por vivienda habitual
En este vídeo te explico de forma clara el problema central del artículo y qué puntos deberías revisar antes de contestar.
La idea es que puedas entender rápido la tesis del expediente antes de entrar en el análisis completo.
Debajo tienes el análisis completo para revisar dónde puede estar la clave del expediente.
La respuesta no termina en la exención
Muchos contribuyentes enfocan toda la contestación en una sola pregunta: “¿puedo mantener la exención por reinversión?”. Es importante, pero no siempre es la única pregunta relevante. En el escrito analizado, la persona había vendido una vivienda en Valencia, había comprado una nueva vivienda dentro del plazo de dos años y explicaba que el inmueble transmitido había sido su única vivienda en propiedad, aunque se hubiera arrendado por razones familiares y de espacio.
Ese relato puede tener valor para explicar la conducta y la ausencia de ánimo defraudatorio. Sin embargo, si la vivienda transmitida no era efectivamente la residencia habitual en el periodo relevante, la compra de una nueva vivienda no cura por sí sola el problema. Por eso conviene preparar unas alegaciones con doble capa: defensa de los hechos si existe base probatoria y, de forma subsidiaria, corrección técnica de la ganancia.
Esta segunda capa suele ser decisiva. Aunque la AEAT niegue la exención, el resultado económico del expediente puede cambiar mucho si el valor de adquisición declarado fue inferior al que legalmente correspondía. Y ese fue precisamente uno de los puntos fuertes del escrito que preparamos: la ganancia no podía calcularse ignorando los gastos y tributos soportados en la compra.
Cómo se corrige el valor de adquisición
En una transmisión de vivienda, la ganancia patrimonial no se calcula comparando sin más el precio de venta con el precio de compra que recuerdas o que pusiste en la declaración. El artículo 35 de la Ley del IRPF permite incorporar al valor de adquisición determinados conceptos que reducen la ganancia.
«El valor de adquisición estará formado por la suma del importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado y el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.»
En el expediente de referencia, el precio de compra fue de 120.000 euros y los gastos y tributos vinculados a la adquisición ascendían a 24.341,92 euros. Eso situaba el valor de adquisición defendido en 144.341,92 euros, frente a un valor declarado de 129.041 euros. La diferencia, 15.300,92 euros, no era un matiz: reducía directamente la ganancia patrimonial sometida a tributación.
Este tipo de corrección es especialmente útil cuando la exención queda comprometida. Si Hacienda sostiene que la vivienda no era habitual, todavía debe liquidar sobre una ganancia correctamente calculada. Y si tú puedes acreditar precio, impuestos, notaría, registro u otros gastos inherentes, esos importes deben entrar en el análisis.
La sanción exige culpabilidad, no solo una diferencia de criterio
Otro punto importante es no regalar el terreno sancionador. Una propuesta de liquidación no equivale automáticamente a una sanción. Si existe un error en la aplicación de la exención, la AEAT tendrá que analizar la conducta concreta, la explicación ofrecida, la documentación aportada y la complejidad jurídica del caso.
El escrito utilizaba como apoyo la Sentencia 709/2023, de 28 de noviembre, del Tribunal Superior de Justicia de Galicia. La resolución insiste en que no basta con constatar que hubo una regularización para imponer una sanción: hay que razonar la culpabilidad.
«La mera constatación de una discrepancia con el criterio de Hacienda no puede sustituir el análisis del elemento subjetivo de la infracción.»
Esta línea es útil cuando el contribuyente actuó creyendo que la vivienda conservaba la condición de habitual, reinvirtió el importe obtenido en una nueva vivienda y no ocultó la operación. No elimina por sí sola la liquidación, pero ayuda a que las alegaciones dejen constancia de la buena fe, la interpretación seguida y la falta de intención de defraudar.
Qué te interesa revisar antes de presentar alegaciones
Antes de contestar, conviene separar tres planos. El primero es factual: dónde vivías realmente, desde cuándo, con qué pruebas y qué papel tuvo el alquiler de la vivienda transmitida. El segundo es económico: cuál es el valor de adquisición correcto, qué gastos se pueden acreditar y si la ganancia propuesta está inflada. El tercero es sancionador: cómo explicar el error, la reinversión y la ausencia de ocultación.
El error habitual es redactar unas alegaciones emocionales, centradas en que la situación familiar era razonable. Ese contexto importa, pero debe traducirse en prueba y en técnica tributaria. Si la vivienda tenía 53 metros cuadrados, si la familia necesitaba más espacio, si existía certificado histórico de empadronamiento y si la renta del alquiler ayudaba a pagar otra vivienda familiar, todo eso debe ordenarse para que tenga utilidad dentro del expediente.
También hay que evitar una contradicción peligrosa: defender la exención como si no hubiera arrendamiento cuando el propio expediente refleja alquileres. Es mejor afrontar el dato, explicar su relevancia real y construir peticiones subsidiarias. En fiscalidad, una buena alegación no siempre gana todo; a veces evita que pierdas más de lo que legalmente corresponde.
Modelo de alegaciones frente a propuesta de liquidación provisional del IRPF
Este modelo está pensado para un caso en el que la AEAT cuestiona la exención por vivienda habitual en una venta declarada en el IRPF. Debe adaptarse a las fechas, pruebas y cifras reales del expediente antes de presentarlo.
A LA OFICINA DE GESTIÓN TRIBUTARIA DE [SEDE]
D./D.ª [NOMBRE Y APELLIDOS], con NIF [NIF], y domicilio a efectos de notificaciones en [DOMICILIO], comparece en el procedimiento relativo al IRPF del ejercicio [AÑO] y, dentro del plazo concedido en el Trámite de Alegaciones y Propuesta de Liquidación Provisional, formula las siguientes
ALEGACIONES
Primera. Sobre los hechos relativos a la vivienda transmitida.
En fecha [FECHA] se transmitió el inmueble situado en [DIRECCIÓN]. La propuesta considera que dicho inmueble no reúne los requisitos de vivienda habitual por constar [MOTIVO INDICADO POR LA AEAT].
La realidad del uso del inmueble y de la situación familiar fue la siguiente: [DESCRIBIR HECHOS RELEVANTES, PERIODOS DE RESIDENCIA, ARRENDAMIENTO, EMPADRONAMIENTO Y MOTIVOS]. Se aportan como documentos [RELACIÓN DE PRUEBAS].
Segunda. Sobre la reinversión en una nueva vivienda.
El importe obtenido con la transmisión fue destinado a la adquisición de una nueva vivienda en fecha [FECHA], dentro del plazo legalmente previsto. Se aportan escritura de adquisición y justificantes de pago.
Tercera. Subsidiariamente, sobre el cálculo correcto de la ganancia patrimonial.
Para el caso de que no se estimase la exención aplicada, la ganancia patrimonial debe calcularse tomando como valor de adquisición no solo el precio satisfecho, sino también los gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfechos por el adquirente, conforme al artículo 35 de la Ley del IRPF.
El valor de adquisición correcto asciende a [IMPORTE], integrado por [PRECIO DE COMPRA] y [GASTOS Y TRIBUTOS ACREDITADOS]. Por tanto, la ganancia propuesta debe reducirse en [IMPORTE].
Cuarta. Sobre la inexistencia de culpabilidad.
La conducta del obligado tributario respondió a una interpretación razonable de su situación personal y patrimonial, sin ocultación de la transmisión ni ánimo defraudatorio. La regularización, en su caso, no puede determinar por sí sola la existencia de infracción tributaria.
SOLICITA
Que se tengan por presentadas estas alegaciones y documentos, se revise la propuesta de liquidación provisional y:
1. Se reconozca la procedencia de la exención si los hechos y pruebas aportados acreditan el cumplimiento de los requisitos legales.
2. Subsidiariamente, se calcule la ganancia patrimonial aplicando el valor de adquisición correcto, incluidos los gastos y tributos inherentes acreditados.
3. Se deje constancia de la ausencia de culpabilidad a efectos de cualquier eventual valoración sancionadora.
En [LUGAR], a [FECHA].
Fdo.: [NOMBRE]Después de completar el modelo, revisa si estás pidiendo lo que realmente puedes defender. Si los hechos no sostienen la exención, el escrito debe concentrarse en reducir correctamente la liquidación y proteger la posición sancionadora.
Cuándo conviene revisar el expediente con un abogado fiscalista
Una propuesta de liquidación del IRPF por vivienda habitual merece una revisión seria cuando hay alquileres, reinversión, gastos de adquisición o riesgo sancionador.
En SAEZ.LAW revisamos el expediente, las fechas, las pruebas y los números antes de redactar. El objetivo es presentar una contestación coherente: defender la exención si hay base, corregir la ganancia si procede y dejar bien construida la ausencia de culpabilidad.
Si ya tienes una propuesta de liquidación
No esperes a que el expediente avance. En esta fase todavía puedes aportar documentos, ordenar los hechos y corregir cálculos. La diferencia entre una alegación genérica y una alegación bien enfocada puede estar en detectar que el problema no es solo la vivienda habitual, sino también el valor de adquisición y la futura discusión sancionadora.
Si has recibido una propuesta de liquidación provisional por la venta de una vivienda en el IRPF, reserva una consulta y revisaremos el caso con criterio fiscalista antes de presentar la contestación.