Impuesto sobre el Patrimonio para no residentes: cómo prestar dinero a una SL inmobiliaria en España sin tributar por obligación real

Vives en Dubái. Has prestado dinero a una SL en Málaga para comprar viviendas de lujo. Y la pregunta te ronda la cabeza mientras te tomas el café: “¿De verdad me va a perseguir el Impuesto sobre el Patrimonio en España solo porque el dinero acaba en ladrillo español?”

Si entiendes eso, entiendes casi todo.
Y te ahorras más de un susto con Hacienda.

La escena suele ser muy parecida. Un padre con residencia fiscal fuera de España. Un hijo viviendo entre Marbella y Málaga. Una SL recién constituida en España. Unas cuantas operaciones inmobiliarias en el radar. Y un asesor que suelta la frase mágica con gesto serio: “Como el dinero termina en España, ojo con Patrimonio”.

Y ahí empieza el clásico festival del miedo. Que si el prestatario es español. Que si la sociedad compra casas en España. Que si el negocio es inmobiliario. Que si, por tanto, “algo habrá que pagar”. Muy técnico todo. Muy solemne. Muy poco fino.

Porque una cosa es que la SL compre inmuebles en España. Y otra muy distinta es que tu crédito, como prestamista no residente, quede sujeto aquí al Impuesto sobre el Patrimonio por obligación real. No es lo mismo el destino económico del dinero que la localización jurídica del derecho.

Y sí, a veces el problema no es la ley. Es la prisa con la que se lee.

La idea jurídica clave: no tributas por Patrimonio en España porque el dinero compre casas aquí, sino solo si tu derecho debe localizarse aquí

Vamos al centro del asunto. Si eres no residente en España, el Impuesto sobre el Patrimonio no te alcanza por todo lo que tengas en el mundo. Solo, y esto es lo importante, por los bienes y derechos que la ley considera conectados con España de una manera muy concreta.

En un préstamo a una SL española, la pregunta buena no es “¿para qué usa la sociedad el dinero?”. La pregunta buena es
«¿dónde está tu derecho de crédito como prestamista?,
¿dónde se ejercita?, ¿dónde debe cumplirse?”.

Si el contrato está bien hecho, si el préstamo se formaliza bajo ley extranjera, si el lugar de pago se fija fuera de España y si la devolución del principal y de los intereses debe hacerse fuera de España, el argumento para defender la no sujeción gana mucha fuerza. Mucha.

«Por obligación real, cualquier otra persona física por los bienes y derechos de que sea titular cuando los mismos estuvieran situados, pudieran ejercitarse o hubieran de cumplirse en territorio español.» Artículo 5.Uno.b) de la Ley 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio.

Traducido al castellano de sobremesa: no basta con que la SL esté en Málaga ni con que compre viviendas de lujo en España. Lo que importa es si tu derecho de cobro queda jurídicamente atado a España.

Esto encaja, además, con el criterio de la propia consulta vinculante de la Dirección General de Tributos V1597-24: si el préstamo no está situado en España, no se gestiona aquí y tampoco debe cumplirse aquí, no queda sujeto al Impuesto sobre el Patrimonio por obligación real. Esa es la música. Y conviene no perder el compás.

«La contestación a las consultas tributarias escritas tendrá efectos vinculantes, en los términos previstos en este artículo, para los órganos y entidades de la Administración tributaria encargados de la aplicación de los tributos en su relación con el consultante.» Artículo 89.1 de la Ley 58/2003, General Tributaria.

¿Qué significa esto en la práctica? Que una consulta vinculante no es un amuleto mágico, pero tampoco un adorno. Si tu caso está bien planteado y los hechos son de verdad los que dices que son, la Administración debe respetar ese criterio en su relación contigo.

Que la sociedad invierta en inmuebles españoles no convierte automáticamente tu préstamo extranjero en patrimonio sujeto en España.

El error típico: confundir el destino del dinero con la localización del derecho de crédito

Aquí es donde suele patinar Hacienda. O el asesor de turno. O los dos, que a veces también ocurre. Se mira el mapa equivocado. Se ve un inmueble en España y se salta a la conclusión de que el prestamista no residente ya está dentro de Patrimonio. Pero la ley no dice eso. Consulta vinculante de la Dirección General de Tributos V1597-24:

«Por lo tanto, el préstamo participativo del consultante no estará sujeto por el artículo 5.1.b) del Impuesto sobre el Patrimonio.»

Esa frase importa mucho porque resume la idea correcta: el foco está en el préstamo como derecho de crédito del no residente, no en el hecho de que la sociedad española compre activos en España con ese dinero.

Dicho de otra forma: una cosa es el ladrillo de la SL. Otra, muy distinta, es tu derecho personal a cobrar el préstamo. Mezclar ambas cosas es empezar la película por el final.

Ahora bien, aquí viene el matiz serio. Esto no se arregla con un contrato “bonito” y ya. Si llamas préstamo a lo que en realidad es una aportación encubierta a fondos propios, te metes en terreno peligroso. Y ahí la Administración sí puede intentar discutir la sustancia de la operación.

Nos viene a la cabeza la Sentencia del TSJ de Islas Baleares 1067/2020 – ECLI:ES:TSJBAL:2020:1067:

El recurrente es accionista de una mercantil alemana que es la titular de las participaciones sociales de una mercantil española que está constituida en más del 50% de su capital social en bienes inmuebles sitos en España. Por lo tanto, quien es la titular de las acciones de la mercantil Anevasi S.L. no es la persona física del recurrente, sino íntegramente la sociedad alemana Deneb Grundbesitz GmbH, frente a la cual, el recurrente desde luego posee sus derechos por su condición de accionista. Pero esas acciones societarias no son realizables en España, porque esa sociedad no es española, sino alemana. Además, dichas acciones tienen la consideración de bienes muebles radicadas fuera de España, y así lo declaró la STS de 26 de abril de 1997 (Recurso de Apelación núm. 13884/1991).

Por eso no basta con copiar una plantilla y cambiar cuatro nombres. IMPORTA LA LEY APLICABLE. Importa el lugar de pago. Importa cómo salen y cómo vuelven los fondos. Importa que haya lógica económica real. Importa que el préstamo exista de verdad y se comporte como un préstamo de verdad.

En ocasiones se complica, como en el caso de la resolución del TEAR de Baleares de 29/09/2021, 07/01137/2019/00/00:

«La cuestión sobre la que el obligado tributario no está conforme con la propuesta de regularización dictada por la Inspección de los tributos en relación con el Impuesto sobre el Patrimonio de este ejercicio 2013 es la de atribuirle la titularidad de un crédito a 31 de diciembre sobre el cual, el obligado tributario manifiesta que cedió con anterioridad a esa fecha.
[…]
El citado crédito a favor de la sociedad XZ, S.L., está destinado a la adquisición, reforma y acondicionamiento de un complejo residencial ubicado en el municipio de LOCALIDAD 1 (…); complejo inmobiliario que a partir de 2016 está a disposición de la propia obligada tributaria en virtud de un contrato de arrendamiento de fecha 1 de mayo de 2016 (01/05/2016) suscrito entre la entidad de la que es íntegra titular del capital y la Sra. xy

Este crédito supone la existencia de un derecho ejercitable en territorio español, y por tanto, sujeto al Impuesto sobre Patrimonio».

Pensemos en Klaus. Residente fiscal en Dubái. Nacionalidad alemana. Su hijo vive en Marbella y monta una SL en Málaga para comprar, reformar y alquilar viviendas de alto nivel. Klaus quiere financiar varias adquisiciones. No quiere entrar en Patrimonio en España por obligación real. Y no quiere chapuzas.

Le llegan dos mensajes. Uno, tranquilizador de más:
“No te preocupes, como vives fuera no pagas nunca”.
Mala señal. El otro, alarmista de manual:
“Como la sociedad compra inmuebles aquí, tributas seguro”.
También mala señal. La realidad jurídica rara vez cabe en una taza de café tan pequeña.

Cuando analizamos el caso de Klaus, lo primero no es mirar el portal inmobiliario. Es mirar el crédito. Quién presta. Desde dónde salen los fondos. En qué cuenta se abonan. Qué ley rige el contrato. Dónde debe pagarse. Cómo se devenga el interés. Qué pasa si hay impago. Dónde se ejercita la acción de cobro.

Si todo eso apunta fuera de España, el argumento de no sujeción se ordena. Si todo eso está mal cosido, se complica. Y si encima el préstamo parece una mera etiqueta para vestir una aportación al capital, entonces ya no hablamos del mismo partido.

No, no es romanticismo fiscal. Es técnica. Pero bien explicada entra mucho mejor. Porque si la financiación vía préstamo no tiene lógica, la Administración puede intentar recalificarla. TEAR de Baleares 21/12/2022 07/03042/2020/00/00:

«Asunto:
Impuesto Patrimonio obligación real (no residentes). Calificación de las operaciones. Recalificacion de una operación de financiación como una aportación de socios a los fondos propios de la entidad vinculada.

Criterio:
Queda suficientemente acreditado en base a una apreciación conjunta de las pruebas e indicios que la operativa llevada a cabo entre el reclamante y «su» sociedad vinculada (en la que ostenta, junto con su cónyuge, el 100% del capital social) no responde a una auténtica y real operación de financiación (préstamo o crédito participativo), sino que, por el contrario, se trata de una aportación de los socios a los fondos propios de la entidad vinculada:

1º) La citada entidad adquiere dos inmuebles que posteriormente rehabilita, utilizando para ello, exclusivamente, fondos directamente aportados por el reclamante y su cónyuge.

2º) A pesar del elevado importe de este traspaso de fondos, el negocio realizado se formaliza en un documento privado.

3º) El supuesto contrato de préstamo no ha sido presentado ante la correspondiente Oficina Liquidadora, en los términos que señala la normativa del IPT y AJD

4º) El supuesto contrato de préstamo (crédito participativo) es posterior a la fecha de aportación de los fondos. Resulta difícil entender que, entre partes independientes, y en condiciones de libre mercado, se entreguen sumas de dinero tan elevadas sin que conste contrato o documento alguno que les de cobertura

5º) En el contrato firmado se pacta la devolución del principal en fecha 5 de febrero de 2014, con una prórroga de 6 años. No consta la devolución de las cantidades supuestamente prestadas.

6º) La entidad prestataria no ha pagado, en ningún ejercicio, intereses al prestamista por los fondos obtenidos.

7º) Los prestamistas eran socios y administradores de la entidad prestataria. La vinculación entre ambos, en este supuesto, es evidente.

8º) NULA capacidad económica que tiene la entidad prestataria para garantizar la devolución del capital prestado.

9º) No consta en el contrato de crédito participativo garantía alguna que asegure al prestamista obtener la devolución del capital prestado en caso de incumplimiento».

Qué puedes hacer hoy si vives en Dubái y vas a prestar a una SL inmobiliaria en España

Empieza por asumir una idea sencilla: el objetivo no es “esquivar” impuestos con humo. El objetivo es estructurar bien una operación real para que tribute donde debe tributar y no donde no toca.

Valora si el contrato deja cabos sueltos. La ley aplicable y el lugar de pago no son decoración. Son parte de la historia jurídica del crédito. Si los dejas ambiguos, otros los rellenarán por ti. Y rara vez lo harán a tu favor.

Cuida la trazabilidad del dinero. Desde qué cuenta sale. A qué cuenta llega. Qué documentación acompaña cada transferencia. Parece burocracia. En realidad, es defensa futura.

No confundas préstamo con capital. Si el dinero va a funcionar como préstamo, debe vivir como préstamo. Con términos coherentes.
Con una lógica financiera reconocible.
Con un comportamiento que no dé pie a pensar que solo cambiaste la etiqueta para quedar más elegante en el papel.

Y, sobre todo, no tomes decisiones fiscales serias con una frase suelta de WhatsApp. La consulta vinculante de la DGT que hemos visto ayuda mucho, sí. Pero ayuda de verdad cuando tu caso está construido sobre hechos que encajan con ella.

La frase que conviene grabarse es esta: que la SL compre inmuebles en España no basta, por sí solo, para arrastrar tu préstamo al Impuesto sobre el Patrimonio por obligación real.

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Si eres residente fiscal en Dubái y vas a prestar dinero a una SL española para comprar o alquilar inmuebles, merece la pena revisar los contratos antes de alegar. No para hacer teatro fiscal. Para hacer las cosas bien.

En SAEZ.LAW defendemos este tipo de operaciones en los Tribunales con una idea muy simple: entender primero qué derecho has creado y dónde vive jurídicamente ese derecho. A partir de ahí, vemos líneas de actuación, documentos y el encaje real con el criterio aplicable.

Si quieres, lo vemos con calma. Sin promesas mágicas. Sin sustos de cartón piedra. Y sin confundir nunca el destino del dinero con la localización del crédito.

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