Modelo 210 por venta de inmueble en España: por qué el 0% no encaja aunque los vendedores residan en Francia

Para asesores fiscales.

Cuando un matrimonio residente en Francia transmite un inmueble situado en España, la residencia en la Unión Europea no convierte la ganancia patrimonial en exenta ni permite aplicar sin más un tipo del 0% en el modelo 210. La regla práctica es otra: España puede gravar la ganancia, el tipo aplicable es el 19% y la retención del 3% ingresada mediante modelo 211 funciona como pago a cuenta, no como impuesto definitivo.

El problema aparece con frecuencia al cumplimentar el modelo 210: el formulario no admite el 19%, permite consignar 0% y, al hacerlo, devuelve íntegramente la retención practicada en la venta. La intuición profesional correcta es desconfiar. Si hay ganancia patrimonial sujeta al IRNR y no existe una exención real aplicable, el 0% no es el tipo correcto.

Checklist esencial

• Confirmar que los transmitentes son no residentes fiscales en España en el ejercicio de la venta.
• Conservar certificado de residencia fiscal en Francia.
• Identificar que el inmueble transmitido está situado en España.
• Calcular la ganancia patrimonial conforme a reglas del IRPF aplicables por remisión del IRNR.
• Aplicar el tipo del 19% a la ganancia patrimonial, salvo exención real.
• Compensar la retención del 3% ingresada por el comprador mediante modelo 211.
• Revisar que el modelo 210 se cumplimenta en el apartado de transmisiones de inmuebles, no como renta exenta.
• Usar, con carácter general, el tipo de renta 28, salvo supuestos específicos de exención por reinversión en vivienda habitual.

Regla rápida: en la venta de un inmueble situado en España por residentes fiscales en Francia, la ganancia patrimonial tributa en España por IRNR al 19%; la retención del 3% del modelo 211 se resta de la cuota, pero no sustituye a la autoliquidación definitiva del modelo 210.

Resumen ejecutivo

Un matrimonio casado en régimen de gananciales, residente en Francia, vende el 27 de mayo de 2025 un inmueble situado en España. El inmueble se había adquirido el 2 de enero de 2008 por 175.000 euros. En la venta se practicó una retención de 5.250 euros, ingresada mediante modelo 211. La ganancia patrimonial total asciende a 56.256,98 euros, esto es, 28.128,49 euros por cada cónyuge.

La conclusión práctica es clara: salvo que concurra una exención específica —por ejemplo, reinversión en vivienda habitual en los términos previstos para residentes UE/EEE—, el tipo aplicable en el modelo 210 es el 19%. No procede aplicar el 0% por el mero hecho de que los transmitentes residan en Francia.

El artículo 25.1.f) del texto refundido de la Ley del IRNR fija el 19% para las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales. La propia AEAT, en su página sobre ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles por no residentes, confirma que el tipo de gravamen aplicable es el 19% y que la retención practicada por el adquirente se deduce de la cuota.

1. La primera pregunta no es el tipo: es si España puede gravar la ganancia

Cuando los vendedores son residentes fiscales en Francia, la operación debe analizarse desde dos planos: el convenio de doble imposición y la normativa interna española del IRNR.

El Convenio entre España y Francia para evitar la doble imposición permite que las ganancias obtenidas por un residente de un Estado por la enajenación de bienes inmuebles situados en el otro Estado puedan someterse a imposición en ese otro Estado. En términos prácticos: si el inmueble está en España, España conserva potestad para gravar la ganancia.

Después entra la normativa interna. El artículo 12 del TRLIRNR sujeta a gravamen la obtención de rentas en territorio español por contribuyentes no residentes. Y el artículo 13.1.i).3º del TRLIRNR considera obtenidas en territorio español las ganancias patrimoniales que procedan, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en España.

Por tanto, la residencia en Francia no elimina la tributación española. Lo que hace es situar la operación en el IRNR y permitir, en su caso, que Francia elimine la doble imposición conforme al convenio y a su normativa interna.

2. El tipo aplicable es el 19%, no el 0%

El punto decisivo está en el artículo 25.1.f).3º del TRLIRNR: las ganancias patrimoniales puestas de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales tributan al 19%.

La AEAT lo expresa de forma todavía más directa en su manual de tributación de no residentes: en las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles, el tipo de gravamen aplicable es el 19%.

El 0% solo tendría sentido si se está declarando una renta efectivamente exenta o si se aplica correctamente una regla especial que deje sin tributación la ganancia. No basta con que los vendedores sean residentes en Francia. Tampoco basta con que ya exista una retención del 3% ingresada mediante modelo 211.

Qué no basta

• No basta residir en Francia.
• No basta tener certificado de residencia fiscal francés.
• No basta que el comprador haya ingresado el modelo 211.
• No basta que el formulario permita técnicamente seleccionar el 0%.
• No basta que el resultado del modelo 210 sea aparentemente favorable porque devuelve toda la retención.

Qué sí decide el caso

Lo que decide es si existe una ganancia patrimonial derivada de un inmueble situado en España y si concurre, o no, una exención aplicable. Si no hay exención, el tipo es el 19%.

3. La retención del modelo 211 es un pago a cuenta, no la cuota definitiva

En las transmisiones de inmuebles por no residentes, el comprador debe retener e ingresar el 3% de la contraprestación acordada. Así lo establece el artículo 25.2 del TRLIRNR y lo explica la AEAT en su página sobre la retención del adquirente de un inmueble.

Pero esa retención no cierra la tributación. La AEAT indica en las instrucciones del modelo 210 que, tratándose de rentas derivadas de transmisiones de bienes inmuebles situados en España, los contribuyentes no residentes deben declarar e ingresar, en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por el adquirente.

Por eso, en una operación con ganancia, puede ocurrir perfectamente que la retención del 3% sea inferior a la cuota final del 19% sobre la ganancia. En ese caso, el modelo 210 no debe devolver toda la retención: debe arrojar una cantidad adicional a ingresar.

4. Cómo debería quedar el cálculo en el caso planteado

Con los datos del caso, la ganancia patrimonial total es de 56.256,98 euros. Al tratarse de un matrimonio en gananciales, y salvo que la titularidad o la escritura indiquen otra cosa, la ganancia se reparte por mitad: 28.128,49 euros para cada cónyuge.

La cifra puede variar por céntimos según si se presenta una única autoliquidación para ambos cónyuges o declaraciones individualizadas. La AEAT permite que, cuando el inmueble transmitido sea de titularidad compartida por un matrimonio en el que ambos cónyuges sean no residentes, pueda realizarse una única autoliquidación.

Lo importante no es el céntimo de redondeo: lo importante es que el resultado lógico no es la devolución íntegra de los 5.250 euros retenidos, sino una cuota del 19% sobre la ganancia, minorada por la retención ya ingresada.

5. Cómo cumplimentar el modelo 210 sin caer en el 0%

En una transmisión ordinaria de inmueble por no residente, el modelo 210 debe cumplimentarse en el apartado específico de rentas derivadas de transmisiones de bienes inmuebles.