Exención por reinversión en vivienda habitual: 3 años y 12 meses

Tú quieres aplicarte la exención por reinversión en vivienda habitual y no tributar por la venta de tu vivienda habitual. Hacienda no está de acuerdo. Así empieza vuestra relación, de comprobación limitada.

El mercado inmobiliario está súper «hot», «el que no corre, vuela» y «camarón que no nada se lo lleva la corriente». Compras vivienda y el día que la recibes ya alguien te ofrece más de lo que pagaste.

No estamos en el «boom inmobiliario» de 2007, pero hay zonas calientes en las que los precios crecen más y más rápido cada año. Y como en el «juego de la silla», cuando pare la música el que se queda sin silla pierde.

Y tú eres un/a «winner». Por eso vendes. ¿Quién espera 3 años? La escritura te quema en las manos y que el último euro lo gane otro.

¿Flipping? A tope. Tú estás flipando, claro que sí: que la Inspección de Hacienda te dice que TIENES QUE TRIBUTAR en la declaración de la renta por la ganancia patrimonial que viene de la venta de tu vivienda habitual y tu piensas—¿cómo? ¿no estaba exenta de IRPF?

«Flipping»: se trata de comprar una vivienda, remodelarla y luego venderla por un precio más alto. Y mola que flipas, pero la Agencia Tributaria quiere que pases 3 años en la casa antes de venderla. Si estás menos de 3 años, eres un especulador avaricioso, y realmente no es tu vivienda habitual cuando la vendes.

La cosa como veremos tiene soporte legal.

¿Es así o no? Tú qué dices. Siempre hay algún/a «crack» por ahí que hace «flipping», gana una pasta y no tributa por la ganancia en IRPF porque es su vivienda habitual. Es el mismo que compró licencias VTC cuando los demás pensábamos que el taxi era un chollo.

Todo legal, pero había que estar al loro. Y el loro más importante siempre es el mismo: Hacienda.

Una Liquidación real que deniega la exención por reinversión en vivienda habitual.

Quizás tu eres de esas personas a las que les llega una propuesta de liquidación en concepto del IRPF que reza así —o similar:

«El inmueble NO constituye su vivienda habitual ya que para que un inmueble sea considerado vivienda habitual ha de cumplirse los siguientes requisitos:

– Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años

– Que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses, contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras. Usted NO cumple ninguno de los dos requisitos».

Bueno, tampoco HAY QUE PONERSE ASÍ. Que «no», vale, que no es vivienda habitual, pero en minúsculas se lee muy bien también.

Así están las cosas, Hacienda es muy puntillosa para los plazos, menos cuando es para devolver, ahí pasan más de 6 meses y no pasa nada. Que hay que pagar interés de demora se paga, que para algo somos Hacienda. Será por billetes.

Pero volviendo al tema este de los 3 años y 12 meses para la exención por reinversión en vivienda habitual, ¿tiene base normativa?— sí la tiene, ahora la vemos.

Normativa relevante para que te apliques la exención por reinversión en vivienda habitual.

Empezamos por el más obvio, el artículo 41 del Reglamento del IRPF:

«Artículo 41. «Exención por reinversión en vivienda habitual y en entidades de nueva o reciente creación».

1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo.

Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.

A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos: […]

Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento. […]

3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual […]

Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.

Nada te explican aquí sobre los 12 meses o 3 años. Normal, eso es para que la vivienda sea considerada habitual. Aquí lo que te explican son los requisitos de la reinversión en la nueva vivienda para que la ganancia patrimonial te quede exenta y no pagues impuestos:

• Lo que te den de préstamo hipotecario para la compra de la nueva vivienda (la que vendes es la anterior vivienda) no te computa como reinversión.
• La rehabilitación se asimila a la compra de vivienda. Rehabilitar no es pintar las paredes y cambiar los baños.
• La reinversión en la nueva vivienda tienes hasta 4 años para hacerla, 2 años antes y 2 años después de la venta de tu vivienda habitual anterior.

La chicha está en el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF:

Artículo 41 bis. Concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones. [Documentación]

1. […] se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

2.Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:
Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo.

3. […] se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión».

Es decir, para que la vivienda que vendes sea tu vivienda habitual DEBES CUMPLIR LOS DOS REQUISITOS que marca el artículo 41.bis del Reglamento del IRPF:

• Entrar a ocupar la vivienda en 12 meses desde que la compras.
• Habitarla durante 3 años.

Puedes entrar a ocupar la vivienda al día siguiente de comprarla y ya lo habrías hecho antes de 12 meses. Das de alta la luz, el Internet, el agua a tu nombre y te empadronas. Ya estás dentro.

Solo con el mero empadronamiento no llega, tío. Pon un poco más de tu parte.

Y te puedes saltar el plazo y vender la vivienda antes de 3 años si, por ejemplo, te casas, te separas, te trasladas a trabajar en otra ciudad y más.

¿Y qué más? Causas que te permiten vender la vivienda antes de 3 años y aplicarte la exención por reinversión de vivienda habitual.

Aquí está la clave de la exención. Tienes que tener una buena causa y «santas pascuas», solucionado.

Eso sí, ten en cuenta que no pueden pasar más de dos años desde que abandonaste la vivienda. En este sentido, la DGT en su Consulta V1817-16:

«La consultante reside desde 2007 en una residencia para mayores. Hasta abril de 2007 venía constituyendo se residencia habitual la única vivienda de la que es propietaria, teniendo entonces la consideración de vivienda habitual.

Cuestión planteada
Si dicha vivienda tiene actualmente, en 2016, la consideración de vivienda habitual tanto a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas como del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
[…]
A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”

Conforme a todo ello, en la situación actual de la consultante, residiendo desde hace más de dos años en una residencia de mayores, la única vivienda que tiene en propiedad, y que es objeto de consulta, en ningún supuesto tiene la consideración de vivienda habitual a efectos del IRPF».

Suena duro, la verdad, pero este es el criterio de la Dirección General de Tributos, es decir, de Hacienda.

Traslado laboral. Vivienda habitual.

Así nos lo explica el TSJ de Madrid en su Sentencia 274/2024, de 16 de abril de 2024, recurso número 353/2022:

«Sobre la liquidación

El traslado laboral del contribuyente es una de las excepciones previstas para mantener la condición de vivienda habitual, […] – El reclamante, una vez terminado el periodo de trabajo en México, volvió a España en febrero de 2018, procediendo a la venta de su anterior vivienda habitual el 25/07/2019, transcurridos diecisiete meses desde su regreso, si bien para poder acogerse a la exención por reinversión por la venta de dicha vivienda es necesario que la misma vuelva a adquirir la condición de vivienda habitual, lo que, entre otros requisitos, exige que vuelva a residir en ella durante un plazo continuado de al menos tres años.

– Según consulta vinculante V69512010, de 13 abril de 2010, para volver a considerar la vivienda como habitual habrá de residir tres años desde su regreso, supuesto de hecho que no se cumple en este caso.

[…] – La vivienda de la DIRECCION000 a) de Madrid, adquirida el 29 de octubre de 2001, constituía su vivienda habitual al haber residido en ella más de tres años, no habiendo perdido dicha condición por el traslado laboral a México el 31 de marzo de 2014, […]

La lectura de los preceptos reglamentarios – arts. 41 y 41 bis RIRPF – evidencia que obedecen a la secuencia que describe la exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual establecida en el art. 38 LIRPF . Funciona en tres pasos sucesivos: el inmueble transmitido ha de tener la condición de vivienda habitual; la inversión ha de producirse conforme a las condiciones previstas; y, finalmente, el inmueble adquirido debe alcanzar la condición de vivienda habitual en términos establecidos en la norma.
[…]
No se cuestiona que el inmueble trasmitido hubiera cumplido ese requisito; lo que se opone es que perdió su condición de vivienda habitual después y con más de dos años antelación a la fecha de su transmisión».

Es decir, sí el traslado laboral es una excepción a los 3 años, pero la venta hay que hacerla dentro de los 2 años posteriores al traslado.

Pero en principio, sí, el traslado laboral es una causa que permite vender tu vivienda habitual con exención por reinversión antes de que pasen 3 años. Consulta de la DGT V2580-22:

«En el supuesto planteado, la consultante adquirió su vivienda actual en marzo de 2022. Indica que ha obtenido empleo en un municipio a 88 kilómetros de la mencionada vivienda, debiendo realizar todos los días 176 kilómetros en coche, lo cual le supone un gasto considerable en gasolina de acuerdo con lo mencionado en su escrito de consulta. Es por ello que tiene intención de transmitir su vivienda, en la cual no ha llegado a residir de manera continuada durante un período de al menos tres años, y adquirir otra en el municipio en el que se encuentra su centro de trabajo.

El traslado laboral es una de las circunstancias contempladas específicamente por la normativa del Impuesto entre aquellas que pudieran exigir necesariamente el cambio de domicilio, sin que dicho cambio pueda implicar en todos los supuestos la exigencia de llevarlo a término. Para valorar la necesidad del cambio habrá que considerar, entre otras, cuando se ha producido el cambio de trabajo, debiendo ser una circunstancia sobrevenida, es decir, darse residiendo en su actual vivienda».

Separación o Divorcio. Vivienda habitual.

También nos lo explica el TSJ de Madrid en otra Sentencia, la Sentencia 523/2022, de 20 de diciembre de 2022, recurso número 602/2020:

…el demandante se separa en el año 2005; se divorcia en el 2007; se va a vivir al domicilio paterno, hasta el 25 de septiembre de 2014, que adquiere la nueva vivienda, y se liquida la sociedad legal de gananciales el 13 de octubre de 2015, la esposa adquiere la cuota del 50% de la vivienda que hasta ese momento era copropietaria junto con el recurrente, consolidando así ella el pleno dominio del inmueble, y por la que el demandante recibe la cantidad de 240.000,00 euros en pago de la misma.
[…]
Pues bien, como hemos visto la norma requiere que la vivienda transmitida constituyese la vivienda habitual del transmitente al tiempo de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores a dicha transmisión y en este caso no se cumple, porque entre 2005 y 2014 transcurren más de dos años y no constituía su vivienda habitual ni cuando se transmitió ni en los dos años anteriores.

Desde que te divorcias y dejas de vivir en la casa tienes 2 años para venderla exenta, después te toca pagar en la declaración de la renta por la venta de la vivienda.

Motivos de salud. Vivienda habitual.

Y aquí el TSJ de Asturias llega a tu rescate en su Sentencia 461/2018, de 4 de junio de 2018, recurso 604/2017:

«Pues bien, en el ámbito de «otras causas análogas justificadas» del traslado que no hacen perder al inmueble la consideración de vivienda habitual ha de incluirse la enfermedad acreditada que obliga al cambio de residencia, máxime cuando el fallecimiento sobreviene durante y como consecuencia de dicha enfermedad».

Nadie se quiere morir, tú tampoco. Pero, oye, qué alegría para tus herederos que te hayas muerto, ya se ve que la enfermedad era grave y te obligó al cambio de residencia. Fantástico: aplica la exención por reinversión en vivienda habitual por la venta anterior a tu fallecimiento.

Sé original, pero prueba la necesidad del cambio.

Puede haber muchas otras causas para trasladar la vivienda habitual.

Así, te lo explica la DGT en su consulta V2580-22:

«La expresión reglamentaria «circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio» comporta una obligatoriedad en dicho cambio.
[…]
En consecuencia, la aplicación de esta norma requiere plantearse si ante una determinada situación, cambiar de domicilio es una opción para el contribuyente o queda al margen de su voluntad o conveniencia; es decir, que el hecho de que concurra una de las circunstancias enumeradas u otras análogas no es determinante por sí solo, ni supone sin más, una excepción a la exigencia del plazo general de residencia efectiva durante tres años. En el primero de los casos, es decir, si el contribuyente mantiene la posibilidad de elegir, no se estará en presencia de una circunstancia que permita excepcionar el plazo de tres años, y, por tanto, si el contribuyente decide cambiar de domicilio, no por ello la vivienda alcanzará la consideración de habitual. En la misma línea, puede afirmarse que si se prueba la concurrencia de circunstancias análogas a las enumeradas por la normativa se podrá excepcionar el plazo de tres años, siempre que las mismas exijan también el cambio de domicilio».

Pero el cambio de domicilio se debe percibir como obligatorio, no solo conveniente. Y en última instancia será Hacienda quien decida cómo de necesario era el cambio. SE LO PUEDE CREER O NO.

Y si no se lo creen, te tocará ir al Tribunal Económico-Administrativo y en su caso a la vía judicial con un recurso contencioso-administrativo, con abogado y procurador, y su riesgo de que te condenen en costas.

El miedo puede ser excusa para incumplir el plazo de 3 años. O no.

Así se lo explicaban a la DGT en su consulta vinculantes V1642-22:

«La consultante ha transmitido su vivienda debido a la inseguridad que siente tras haber sufrido un robo en la misma. La vivienda fue adquirida en octubre de 2018 y, tras este incidente que tuvo lugar en junio de 2019, se trasladó a la vivienda de un familiar. En junio de 2021 decide transmitir su primera vivienda sin haber residido en ella durante al menos un período de tres años».

La DGT no se moja y se lava las manos como Pilatos:

«No obstante, este incidente es una cuestión de hecho, no pudiendo este Centro Directivo entrar a valorar los efectos que dicha circunstancia y sus peculiaridades implican dado que queda fuera del ámbito de sus competencias. La valoración de necesidad corresponde efectuarla, en todo caso, a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria».

Para decir esto y nada es lo mismo.

Y la sanción es otro tema.

Con independencia de que concurra o no la causa para poder vender la vivienda habitual con exención por reinversión antes de que hayas vivido 3 años en ella, la sanción se puede anular.

Sí, además de exigirte el impuesto por la ganancia patrimonial, la AEAT te suele imponer una sanción. Normalmente del 50% del impuesto defraudado. Por ejemplo:

Base sobre la que se liquida la sanción 30.000,00 euros
Porcentaje mínimo de sanción 50 %
Sanción resultante 15.000,00 euros


MOTIVACIÓN Y OTRAS CONSIDERACIONES
Esta actuación se ha realizado de manera culpable o, cuando menos negligente, por parte del contribuyente ya que era perfectamente conocedor de que el inmueble vendido en el ejercicio no constituía su vivienda habitual y por lo tanto no tenia derecho a la exención por reinversión.

Y esta sanción se puede anular en el Tribunal Económico-Administrativo como se anuló esta en la Resolución de 26 de septiembre de 2023, reclamación número 28-XXXXX-2022:

«En el presente caso, revisada la totalidad de la documentación aportada, este Tribunal considera que la postura administrativa se ajusta al ordenamiento jurídico, no habiendo acreditado que el inmueble transmitido constituía la vivienda habitual de la parte reclamante al haber residido de manera continuada en la misma durante un plazo de tres años, […] el acto impugnado no goza de la necesaria motivación, lo que impide, en consecuencia, entender debidamente acreditado el elemento subjetivo de la culpabilidad que, siquiera a título de negligencia, es necesario para que la Administración tributaria imponga la sanción. Por tanto, este Tribunal debe anular la sanción por falta de motivación suficiente».

Así, que sí, sí hay opciones de defensa si Hacienda te discute la exención por reinversión en vivienda habitual. En ti está el saber defenderte.

PUNTOS CLAVE:

Requisitos para la exención por reinversión en vivienda habitual

• Para que la venta de tu vivienda habitual quede exenta de tributación por IRPF, debes cumplir dos requisitos clave:
  1. Ocupar la vivienda dentro de los 12 meses posteriores a la compra.
  2. Habitarla durante un mínimo de 3 años continuados.

Excepción a los 3 años

• La puedes vender antes de los 3 años y aun así aplicar la exención si concurren circunstancias justificadas, como:
  • Traslado laboral (deberás probar la necesidad del cambio y vender la vivienda dentro de los 2 años posteriores al traslado).
  • Separación o divorcio (la venta debe realizarse dentro de los 2 años posteriores a dejar la vivienda).
  • Motivos de salud (enfermedades graves que te obliguen al cambio de residencia).
  • Otras circunstancias análogas justificadas, como el fallecimiento del contribuyente.

Normativa relevante

• Artículo 41 del Reglamento del IRPF: Regula la exención por reinversión en vivienda habitual.
• Artículo 41 bis del Reglamento del IRPF: Define el concepto de vivienda habitual y las excepciones a los 3 años.
• Plazo para reinversión: Se puede reinvertir hasta 2 años antes o 2 años después de la venta.

Hacienda y su postura

• Si la Agencia Tributaria considera que no cumples los requisitos, te exigirá tributar por la ganancia patrimonial.

Sanciones por incumplimiento

• Si Hacienda determina que la exención no aplica en tu caso, puede imponerte una sanción del 50% sobre el impuesto defraudado.
• Sin embargo, recuerda que las sanciones pueden ser recurridas y anuladas si no están bien motivadas.

Defensa ante Hacienda

• Se puede recurrir la decisión de Hacienda ante el Tribunal Económico-Administrativo y, en última instancia, en la vía judicial.
• La carga de la prueba recae en el contribuyente, en ti, que debes demostrar que tu caso encaja en las excepciones permitidas.

En conclusión, si vendes una vivienda antes de los 3 años sin una justificación válida, Hacienda te exigirá tributar por la ganancia patrimonial. Sin embargo, existen excepciones y formas de defenderse ante la Agencia Tributaria, especialmente si se cumplen circunstancias justificadas que exigen el cambio de domicilio antes de los 3 años.

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Vídeo sobre la comprobación de la exención por reinversión en vivienda habitual y todo lo que necesitas saber.

Aquí te compartimos un vídeo con la información necesaria para saber qué hacer si Hacienda te comprueba la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual.