Deducción del IVA en la venta ocasional de un inmueble: por qué Hacienda no puede borrar de un plumazo el IVA de la inmobiliaria

La regla de la prorrata es clave.

Te llega la liquidación. La lees una vez. La vuelves a leer. Y ahí está: Hacienda te quita la deducción del IVA de la factura de la inmobiliaria porque el inmueble se vendió en una operación exenta. Como si con eso ya estuviera todo dicho. Pero no. Ni mucho menos.

La clave no está en mirar solo la exención.
La clave está en mirar …la prorrata…

La escena suele empezar igual. Un correo. Una notificación. Un “luego lo miro” que se convierte en un café frío y una cara rara delante de la pantalla. La sociedad lleva su actividad con bastante normalidad. Factura. Soporta IVA. Presenta sus modelos. Y, de repente, por haber vendido un inmueble que no forma parte de su tráfico habitual, la Agencia Tributaria decide que el IVA de la comisión de la inmobiliaria ya no se deduce.

El susto es comprensible. Porque el razonamiento de Hacienda suena rotundo: la venta está exenta, luego el IVA del gasto vinculado a esa venta no se puede deducir. Fin de la historia. Muy limpio. Muy rápido. Demasiado rápido, en realidad.

El problema es que ese enfoque corta el análisis justo donde empieza lo importante. Porque si la SL no se dedica a vender inmuebles, sino a una actividad hotelera que sí genera derecho a deducir, no puedes tratar esa venta puntual como si definiera toda la película. Es solo una escena. Y además, una escena secundaria.

Y ya sabemos cómo va esto: cuando Hacienda lee solo media norma, la factura completa la acaba pagando el contribuyente.

La idea jurídica clave: si tu SL tiene actividad con derecho a deducción, la venta ocasional del inmueble obliga a aplicar la prorrata del IVA

Este es el centro de todo. Uno solo.
Y conviene repetirlo sin rodeos: cuando una sociedad realiza operaciones que sí dan derecho a deducir y, además, hace una operación exenta aislada, Hacienda no puede quedarse en el artículo 94 de la Ley del IVA y negar sin más toda la deducción del IVA del gasto soportado.

Tiene que dar el paso siguiente. Tiene que aplicar la regla de la prorrata. Porque esa es precisamente la herramienta que la propia ley prevé para los casos en que conviven operaciones con derecho a deducción y operaciones sin ese derecho.

En este sentido, la consulta V1627-23 de la DGT:

“En particular, originan el derecho a la deducción, según lo dispuesto en el artículo 94 de la Ley 37/1992, las operaciones interiores sujetas y no exentas del Impuesto y, por el contrario, no originan el derecho a la deducción aquellas operaciones interiores que se encuentren sujetas pero exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido. […] 4.- De este modo, en el caso de concurrencia en la actividad del sujeto pasivo de operaciones que originan el derecho a la deducción y otras que no generan tal derecho, el consultante estará sometido a la regla de prorrata para la deducción de las cuotas del Impuesto soportado”.

En el supuesto de la reclamación económico-administrativa que preparamos para nuestro cliente, la AEAT acepta de hecho que la sociedad desarrolla una actividad que sí origina el derecho a deducir. Y eso cambia por completo el análisis. La pregunta ya no es si la venta del inmueble estaba exenta. La pregunta correcta es otra: cómo se deduce el IVA soportado cuando en la empresa conviven operaciones de uno y otro tipo.

«Tres. Para la determinación del porcentaje de deducción no se computarán en ninguno de los términos de la relación: […] 4.º El importe de las operaciones inmobiliarias o financieras que no constituyan actividad empresarial o profesional habitual del sujeto pasivo». Artículo 104.Tres.4.º de la Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Traducido al castellano de la vida real: si esa venta inmobiliaria no es tu actividad habitual, esa operación no debe contaminar la prorrata. Y si no la contamina, no sirve para cargarse de un golpe la deducción del IVA soportado.

Por eso, cuando la sociedad es realmente hotelera y la venta del inmueble es puntual, accesoria o marginal, el enfoque correcto no es expulsar el IVA del gasto del sistema. El enfoque correcto es pasar por la prorrata general y, además, excluir esa operación inmobiliaria no habitual del cálculo en los términos que marca la ley.

Así, lo explica el TEAR de Cataluña en su Resolución 08/08678/2016/00/00 de 21/01/2020, “al tratarse la venta de una operación no habitual o accesoria, constituyendo una prolongación directa, permanente y necesaria de la actividad”:

“Asunto:

IVA. Deducciones. Se plantea si las cuotas soportadas por el asesoramiento en una venta de acciones de una sociedad participada son deducibles.

Criterio:

Las cuotas soportadas por el asesoramiento en una venta de acciones de una sociedad participada íntegramente por la transmitente son deducibles al tratarse la venta de una operación no habitual o accesoria, constituyendo una prolongación directa, permanente y necesaria de la actividad imponible entendido como aquella operación efectuada «en el contexto de unos objetivos empresariales o con una finalidad comercial, caracterizada en especial por el afán de rentabilizar los capitales invertidos». La venta de acciones no puede calificarse de una operación no sujeta dado que dentro de las actividades realizadas por la reclamante se encuentra la gestión de la sociedad participada mediante contraprestación por lo que en términos de la doctrina comunitaria existe una «relación directa e inmediata con una actividad realizada en calidad de empresario.[…]

La realización habitual de operaciones financieras por empresarios o profesionales habrá de dar lugar a la inclusión de los importes que correspondan en el denominador de la prorrata, conforme al artículo 104. Tres de la Ley 37/1992 reguladora del Impuesto sobre el Valor Añadido, mientras que si las operaciones financieras únicamente se efectúan de forma eventual u ocasional no deberán considerarse a estos efectos, ya que se trataría de operaciones no habituales para el sujeto pasivo o en términos de la Sexta Directiva, operaciones accesorias en el desarrollo de su actividad empresarial. […]

Pues bien, en el presente supuesto, resulta patente que la operación de venta de acciones realizada constituye una operación no habitual de la entidad en los términos descritos en la norma interna, o de accesoria en términos comunitarios toda vez que, como ya se argumentó anteriormente, constituye una prolongación directa, permanente y necesaria de la actividad imponible entendido como aquella operación efectuada «en el contexto de unos objetivos empresariales o con una finalidad comercial, caracterizada en especial por el afán de rentabilizar los capitales invertidos».

Siendo así la calificación como exenta de la operación en cuestión no resulta limitativa del derecho a la deducción de las cuotas soportadas por la entrega de las acciones lo que, por otra parte, resulta coherente con las conclusiones alcanzadas por el TJUE en las sentencias referidas en las que admite el derecho a la deducción íntegra de estas operaciones cuando traen causa exclusiva de su actividad económica (Sentencia TJUE de 17 de octubre de 2018 citada)».

O el TEAC en su Resolución de 20/10/2022 00/05134/2020/00/00:

“Las entregas ocasionales de bienes inmuebles no se tomarán en consideración para el cálculo del volumen de operaciones. […] Esta interpretación es consistente con la que se da al artículo 104.Tres.4º, que excluye de la prorrata a las operaciones inmobiliarias o financieras que no constituyan actividad empresarial o profesional habitual del sujeto pasivo. Si estas se excluyen de la prorrata tanto en el numerador como en el denominador, también hay que excluirlas del volumen de operaciones, para no falsear la cifra en ambos casos”.

Si la venta del inmueble no es tu actividad habitual, Hacienda no puede usar esa operación aislada para borrar sin más la deducción del IVA soportado.

El tema es que la Agencia Tributaria sí lo está intentando.

El error típico de Hacienda: quedarse en el artículo 94 LIVA y olvidarse de lo que viene después

Este es el punto débil del expediente en estos casos. Hacienda se agarra a una idea cierta, pero incompleta: que una operación exenta no origina, por sí sola, derecho a deducción. Hasta ahí, vale. El problema llega cuando convierte esa media verdad en una conclusión total y decide que el IVA del gasto de mediación no es deducible en ningún caso.

Eso es exactamente lo que no puede hacer si la sociedad también realiza operaciones sujetas y no exentas. Porque en ese momento ya no estás en un mundo de blanco o negro. Estás en el terreno de la prorrata. Y en ese terreno la ley exige un análisis más fino, no un hachazo.

«La regla de la prorrata no es una opción.»

Esa frase del escrito interposición de reclamación económico-administrativa que preparamos resume muy bien el problema. No estamos ante una ocurrencia defensiva ni ante una teoría imaginativa. Estamos ante el mecanismo legal que toca aplicar cuando concurren operaciones con y sin derecho a deducción.

Cuando Hacienda ignora esa regla, no está siendo estricta. Está haciendo el análisis a medias. Y un análisis a medias suele acabar en una liquidación entera.

Además, en el propio escrito lo dijimos con claridad: la operación discutida era la factura de la entidad intermediaria por los gastos de mediación en la venta de un inmueble, dentro de una sociedad cuya actividad real no era vender inmuebles. Ahí está la llave. No es lo mismo una promotora que una SL hotelera que, de forma puntual, transmite un activo.

Y sí, a veces el expediente parece escrito con la prisa de quien ve una palabra como “exenta” y decide dejar de leer en la línea siguiente.

El caso de Marta: una SL hotelera, una venta aislada y una liquidación que simplificaba demasiado

Marta recibió la notificación un viernes. Mala costumbre de Hacienda, por cierto: elegir el momento perfecto para arruinarte el café o el fin de semana. Su sociedad llevaba tiempo dedicada a la actividad hotelera. Esa era la actividad real. La que generaba ingresos. La que marcaba el día a día del negocio.

En un momento concreto, la sociedad vendió un inmueble. No porque se dedicara al tráfico inmobiliario. No porque hubiera cambiado de objeto real. Lo vendió y punto. Una operación puntual. Y para cerrar esa venta pagó la factura de la inmobiliaria que había intermediado.

Después llegó la liquidación. La AEAT eliminaba la deducción del IVA soportado de esa factura. El argumento era el que ya te imaginas: como la entrega del inmueble estaba exenta, ese IVA no era deducible.

Pero el expediente no cuadraba. Porque la sociedad no vivía de vender inmuebles. Vivía de una actividad hotelera que sí origina derecho a deducción. Y si eso es así, la ley no permite cortar el análisis en seco.
Obliga a mirar la prorrata.
Obliga a preguntarse si esa venta inmobiliaria era habitual o no.
Obliga, en definitiva, a hacer bien el trabajo.

En la reclamación económico-administrativa dijimos de forma muy clara que el artículo 94 LIVA define qué operaciones originan derecho a deducir, pero que el artículo 104 LIVA es el que explica cómo se deduce cuando concurren unas y otras. Esa diferencia parece técnica. En realidad, es todo el partido.

También sostuvimos que, al no constituir la transmisión del inmueble una actividad habitual de la SL, esa operación no debía computar ni en el numerador ni en el denominador de la prorrata general. Y, desde ahí, la conclusión era lógica: el IVA soportado en la mediación inmobiliaria no podía ser expulsado automáticamente.

No hacía falta inventar teorías raras. Bastaba con leer la norma completa y colocar cada pieza en su sitio. Actividad principal hotelera. Operación inmobiliaria ocasional. Aplicación obligatoria de la prorrata. Exclusión de la operación no habitual del cálculo. Ese es el hilo.

Dicho con café delante: si vendes una vez un inmueble, no te conviertes mágicamente en inmobiliaria por obra y gracia de una liquidación.

«Es decir, el artículo 94 LIVA define qué operaciones sí originan derecho a deducir y el artículo 104 LIVA establece cómo se deduce el IVA soportado cuando las anteriores concurren con las que no originan derecho a deducir.»

Y eso importa mucho. Porque cuando Hacienda salta del artículo 94 a la negación total de la deducción, te deja discutiendo una conclusión que ya venía mal planteada desde el principio.

Qué puedes hacer hoy si Hacienda te ha quitado la deducción del IVA por una venta exenta de inmueble

LO PRIMERO es no comprar el razonamiento de la liquidación como si fuera la última palabra. Una cosa es que la venta esté exenta. Otra, muy distinta, que eso permita negar sin más toda deducción del IVA del gasto relacionado cuando tu sociedad desarrolla una actividad principal que sí genera derecho a deducir.

Mira el expediente con esta pregunta en la cabeza: ¿Hacienda ha analizado la prorrata o se ha quedado solo en el artículo 94 LIVA? Si se ha quedado ahí, probablemente el problema no sea pequeño.

Revisa también si la venta del inmueble fue algo habitual o una operación aislada dentro de una actividad empresarial distinta. Esa diferencia no es decorativa. Es la que puede cambiar por completo el encaje del caso.

Conviene además identificar muy bien el gasto discutido. No es lo mismo hablar en abstracto de una venta exenta que hablar de una factura concreta de mediación inmobiliaria soportada por una sociedad cuya actividad real era otra. Ahí es donde los matices dejan de ser matices.

Y sobre todo, HAY QUE CONTAR LA HISTORIA JURÍDICA CORRECTA. No la que simplifica la AEAT. La correcta. La que arranca en una sociedad con actividad hotelera, pasa por una venta puntual de un inmueble y termina en una conclusión sencilla: la prorrata debía aplicarse, no ignorarse.

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Te ha llegado una liquidación parecida y notas que algo no encaja, por lo que seguramente no estás exagerando. Muchas veces el problema no está en la factura. Está en cómo Hacienda ha enfocado todo el asunto desde la primera línea.

Revisar bien estos casos merece la pena. No para prometer milagros. Sí para comprobar si la AEAT ha prescindido de la prorrata, si ha tratado como habitual lo que era puntual, o si ha simplificado una actividad empresarial compleja hasta volverla irreconocible.

Si quieres, revisamos tu caso con calma. Sin humo. Sin frases grandilocuentes. Con el expediente delante y la ley abierta por la página correcta.

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