Amortización mínima en IRPF al vender un piso alquilado: no es el 3% “sí o sí”

Te llega una notificación. La abres. Y ahí está: te han “arreglado” la ganancia patrimonial de la venta del piso porque estuvo alquilado… bajándote el valor de adquisición como si hubieras amortizado el 3% cada año. Y encima te desestiman el recurso. ¿Te suena?

Si te bajan el valor de compra con un 3% automático,
igual no es “tu culpa”: están confundiendo mínima con máxima.

Imagina la escena. Estás en la cocina. Café en mano. Notificación electrónica. En dos líneas: IRPF, liquidación… y una cifra que no esperabas. En el caso del escrito base, el total a ingresar era de 3.849,35 euros.

Te dices: “Bueno, lo reviso con calma”. Pero lo lees y te entra ese runrún: el ajuste no va de un error tonto. Va de algo más serio. Han recalculado la ganancia patrimonial porque el inmueble estuvo arrendado. Y lo han hecho reduciendo el valor de adquisición por una amortización “mínima” del 3% anual.

Llamas al gestor. O lo comentas por WhatsApp. “Esto lo hacen siempre”. Vale. Pero que lo hagan “siempre” no lo convierte en correcto. (Si no, las croquetas serían siempre perfectas. Y sabemos que no.)

Y entonces llega el giro: hay criterio judicial que discute precisamente esa idea del 3% automático.

Amortización mínima vs. 3%: la idea jurídica clave

Vamos a una sola idea. La importante. La que sostiene todo el post.

Que un inmueble haya estado alquilado no autoriza a aplicar automáticamente el 3% como “amortización mínima” para recalcular la ganancia patrimonial en la venta.

En este caso que llevamos, la Administración venía a decir (resumiendo lo esencial): “Oiga, usted me habla de una sentencia reciente del Supremo pero no me da datos; así que sigo con lo mío”. Y lo expresa así, literalmente:

«La recurrente alega la incorrecta aplicación del concepto de amortización mínima, apoyando su pretensión en una supuesta reciente sentencia del Tribunal Supremo, sin que se identifique número ni fecha de la misma, lo que impide valorar su alcance y, en consecuencia, no desvirtúa en modo alguno la motivación contenida en la liquidación practicada».

Pero aquí viene lo decisivo: en la interposición de la reclamación económico-administrativa aportamos la sentencia con datos completos y con doctrina clara. Y lo que sostiene es exactamente lo contrario del “3% automático”. STS 5416/2025 – ECLI:ES:TS:2025:5416:

«…no tendrá que aplicar la amortización máxima del 3% sobre el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral y sí podrá aplicar, para determinar el valor de adquisición de inmueble, otra inferior que encaje en el concepto de amortización mínima del artículo 35 de la LIRPF, en los términos expresados por esta sentencia».

Sin perdernos en tecnicismos: el 3% suele funcionar como un techo en la deducción de amortización en rendimientos del alquiler. Otra cosa distinta es qué se entiende por “amortización mínima” cuando más tarde vendes y calculas la ganancia patrimonial. La clave es que no puedes convertir el techo en suelo por costumbre.

En castellano: si te están recalculando la ganancia como si hubieras amortizado el 3% “sí o sí”, hay base para discutirlo. No porque “lo diga un blog”, sino porque ese automatismo no encaja con el concepto de amortización mínima tal y como se está interpretando.

¿La consecuencia práctica? Si te han reducido el valor de adquisición por una amortización teórica del 3% anual durante los años de alquiler, tu ganancia sube artificialmente. Y con ella, la cuota.

Y aquí encaja la solución del caso: pasar a reclamación económico-administrativa. Si la liquidación es inferior a 6.000 euros, lo normal es que vaya por procedimiento abreviado. Y eso tiene una trampa sencilla: el escrito no puede ir “en blanco”.

«Artículo 245.1 de la Ley 58/2003, General Tributaria: Las reclamaciones económico-administrativas se tramitarán por el procedimiento previsto en esta sección cuando sean de cuantía inferior a la que se determine reglamentariamente».

Esto, aplicado a tu caso, significa una cosa muy concreta: si estás por debajo del umbral, vas a abreviado… y tienes que jugar bien desde el primer escrito.

EN ABREVIADO, LAS ALEGACIONES NO SE “GUARDAN PARA DESPUÉS”. VAN DENTRO DEL ESCRITO.

El error típico: el 3% como piloto automático

El punto débil suele ser siempre el mismo: si hubo alquiler, “te aplico el 3% anual” y listo. Sin matices. Sin explicar por qué ese porcentaje es el “mínimo”. Y sin entrar en si el contribuyente puede encajar una amortización inferior dentro del concepto de amortización mínima.

En el escrito que preparamos se dice de forma directa, y a mí me parece que resume la película mejor que muchas páginas:

«Por tanto, es claro que, como ha sostenido esta parte —de evidente lógica, por otro lado— la amortización mínima no es la amortización máxima del 3% y que la amortización mínima puede ser inferior a dicho porcentaje».

¿Por qué esto importa tanto? Porque si la resolución se limita a aplicar el 3% como piloto automático, no está respondiendo al núcleo de tu argumento. Y eso, en la práctica, te deja indefenso: tú discutes una idea (mínima ≠ máxima) y te contestan otra (3% porque sí).

Además, en procedimiento abreviado no hay “segunda vuelta” cómoda para explicar lo que faltó. La norma es muy clara en lo que tiene que llevar el escrito de interposición:

«Artículo 246.1.b) de la Ley 58/2003, General Tributaria: Alegaciones que, en su caso, se formulen».

Traducido a lenguaje café: si el asunto va por abreviado, más vale que el primer escrito vaya “bien cocinado”. Con la sentencia bien identificada (si la usas), con la idea centrada, y con una explicación sencilla de por qué tu amortización mínima no tiene por qué ser el 3%.

Caso práctico: llamémosle Juana (nombre ficticio, pero situación muy real).

Juana vende un piso. Años atrás lo tuvo alquilado un tiempo. Presenta su IRPF con su ganancia patrimonial calculada. Meses después, le notifican una liquidación:
le han recalculado la ganancia bajándole el valor de adquisición con una amortización del 3% anual por los años de alquiler.

Juana recurre en reposición. No por deporte, sino por algo muy básico: “Explícame por qué el 3% es mínimo cuando, en la práctica, se trata como máximo en la deducción del alquiler”. Y se apoya en un criterio judicial que permite que la amortización mínima sea inferior al 3% en un escenario como el suyo.

Le contestan desestimando. Y le sueltan el clásico “no puedo valorar esa sentencia porque no se identifica”. María se queda con cara de “pero si de eso iba el recurso”. En el caso de nuestro cliente, la respuesta es exactamente la que toca: aportar la referencia completa de la sentencia y volver al centro del asunto, sin dispersarse.

Como la cuantía es baja (en el ejemplo, 3.849,35 euros), el caso encaja en abreviado. Así que Juana no puede permitirse un escrito “de trámite”: tiene que ir con alegaciones dentro, porque la puerta del “ya lo explicaré luego” en abreviado suele estar cerrada.

Lo que más le enfada, en realidad, no es pagar: es pagar por un cálculo “de plantilla” que no encaja con su caso. Y eso,
honestamente, lo entiendo.

Qué puedes hacer hoy si te han aplicado el 3% como amortización mínima

Si estás en este punto (liquidación por ganancia patrimonial tras vender un inmueble alquilado y reposición desestimada), la vía natural es la reclamación económico-administrativa.

En el caso que llevamos lo planteamos así: se interpone reclamación económico-administrativa y, por la cuantía, se tramita por procedimiento abreviado, incorporando las alegaciones desde el inicio. Eso, para ti, se traduce en algo muy simple: hay que llegar con el caso ordenado.

Tu foco debería ser uno: combatir la equivalencia falsa entre “amortización mínima” y “3% automático”. Si el ajuste de Hacienda depende de esa pieza, ahí está el partido.

¿Qué suele ayudar, en la práctica? Leer la liquidación con un subrayador y localizar exactamente dónde te bajan el valor de adquisición. Ver cuántos años están aplicando el 3%. Y comprobar si lo están tratando como una obligación matemática (“mínimo”) o como una cuestión razonada (“mínimo” justificado y encajado en el concepto legal).

Si te apoyas en doctrina judicial, que no quede en el aire: identificada, completa y conectada con tus números. Y sin perder el hilo: no se trata de “citar por citar”, sino de explicar por qué en tu caso no procede ese 3% automático.

Y una frase tipo, en narrativo y sin fórmulas mágicas, sería: la Administración ha aplicado el 3% como si fuera la amortización mínima, cuando la amortización mínima puede ser inferior; por eso el cálculo de la ganancia está hinchado. Ese es el núcleo. Y con ese núcleo se construye todo.

Contacta

Si te han regularizado la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble alquilado aplicando un 3% como “amortización mínima”, merece la pena revisar el expediente con calma y con un objetivo claro: ver si el ajuste se sostiene o si es un automatismo discutible.

No te voy a prometer resultados. Esto no va de vender humo. Va de leer tu liquidación, tu resolución y tus datos, y decirte qué veo y qué riesgos hay, especialmente si estás en procedimiento abreviado y necesitas que el primer escrito vaya bien armado.

Si quieres, lo revisamos en SAEZ.LAW. Sin rodeos, y con el café ya puesto.

Recibe la ayuda de un abogado fiscalista experto, CUBRE EL FORMULARIO Y CONTÁCTANOS ⬇️

¿Por qué qué cubrir el formulario para contactar con nosotros?

• Porque queremos ayudarte a presentar escrito de interposición.
• Porque sólo tú puedes darnos tus datos de contacto.
• Porque cuidaremos los datos de tu nombre, teléfono y e-mail con mimo y con respeto.
• Porque es la forma de que podamos ayudarte a defenderte legalmente de Hacienda.

Vídeo resumen del post por si te da pereza leer. Fácil, breve y al grano te explicamos lo fundamental en el vídeo.