Amortización mínima en IRPF al vender un inmueble arrendado: si te aplican el 3% “sí o sí”, hay pelea

Si has llegado hasta “conclusiones” en un contencioso por IRPF y la AEAT te ha metido el 3% como “amortización mínima” como quien pone sal a todo… respira. No estás solo. Y lo más importante: esa idea tiene grietas. Grandes.

Entonces esto te interesa.
La “amortización mínima” no es el 3% máximo.

La escena suele ser parecida.

Estás en casa, cocina, móvil en mano. Te llega la notificación. Abres. Y ahí está: una Liquidación de IRPF, y a veces su Sanción pegada detrás como un “combo” que nadie pidió. La AEAT te recalcula la ganancia patrimonial de la venta de un inmueble que estuvo alquilado.

Y en medio de números, aparece el truco: al valor de adquisición le restan amortizaciones como si las hubieras aplicado todos los años… aunque no las hubieras deducido. Y encima te lo clavan con el 3%.

Tú miras el papel. El papel te mira a ti. Y piensas: “¿pero esto de ‘mínima’ de dónde sale?”

La idea clave: “amortización mínima” no significa “3% porque lo digo yo”

Todo esto gira alrededor de una sola pieza: cómo se calcula la amortización mínima cuando vendes un inmueble que ha estado arrendado y, por tanto, has obtenido rendimientos del capital inmobiliario.

La Ley del IRPF dice que el valor de adquisición se minorará en amortizaciones, pero deja la concreción al Reglamento. Y ahí es donde empieza el baile.

«En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones» (art. 35 LIRPF, Ley 35/2006).

Y el Reglamento remata con la famosa coletilla de la “amortización mínima”, incluso aunque no la hayas metido como gasto en su día.

«…se minorará… computándose en todo caso la amortización mínima…» (art. 40.1 RIRPF, RD 439/2007).

Traducido al castellano: Hacienda puede recalcular la ganancia como si hubieras amortizado “lo mínimo”… pero “mínimo” no es un cheque en blanco para meter el 3% sin pensar.

¿Por qué? Porque el 3% aparece en otro sitio y con otra función: como límite de efectividad del gasto de amortización para rendimientos del capital inmobiliario. ES DECIR, COMO TOPE, NO COMO SUELO.

«…no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento…» (art. 14.2.a RIRPF, RD 439/2007).

Y aquí está el punto: confundir el “máximo deducible” con el “mínimo a computar” es justo el error que te puede estar destrozando el cálculo de la ganancia patrimonial.

SI TE HAN APLICADO EL 3% COMO “AMORTIZACIÓN MÍNIMA” AUTOMÁTICA, HAY BASE PARA DISCUTIR LA LIQUIDACIÓN.

El punto débil del expediente: cuando la Administración no explica qué es “mínimo” (y aun así te lo cobra)

En tu caso (y esto pasa mucho), el expediente suele tener una “frase comodín”. Algo así como: “se computa la amortización mínima” y, acto seguido, aparece el 3%.
Sin más.

Lo interesante es que, en el propio escrito de conclusiones del procedimiento, se recoge que el Tribunal Supremo ha dejado claro el problema: no vale decir “mínima” y ya. Hay que cuantificar y explicar qué se entiende por eso. STS 5416/2025 – ECLI:ES:TS:2025:5416:

«…no se cuantifica ni se explicita qué se entiende por amortización mínima…»

Y nuestro escrito de conclusiones es todavía más directo (y sí, esto es lo que llevas años intentando que alguien lea con calma):

«la amortización mínima no es la amortización máxima del 3%»

Cuando Hacienda te aplica el 3% como si fuera una “mínima” obligatoria, sin justificar por qué ese mínimo es ese y no otro, el contribuyente queda vendido. Y eso, en un contencioso, importa. Mucho.

Además, si el debate es razonable (porque hay laguna normativa o falta de precisión), la Sanción empieza a tambalearse. No por magia. Por ley.

«…no darán lugar a responsabilidad… cuando… el obligado haya actuado amparándose en una interpretación razonable de la norma…» (art. 179.2.d LGT, Ley 58/2003).

O dicho con café: si ni la norma baja al detalle y el criterio se estaba discutiendo (y ahora, además, se aclara), sancionar “porque sí” es muy difícil de sostener.

Caso práctico. Vamos a ponerle cara humana a esto.

Eugenio vende un piso que tuvo alquilado durante años. No era una actividad económica. Era “un piso alquilado”, sin más. Presenta su IRPF y calcula la ganancia patrimonial con su valor de compra, sus gastos, y lo que realmente amortizó (si es que amortizó algo).

Meses después, llega la comprobación limitada. La oficina gestora recalcula: al valor de adquisición le resta amortización “mínima” como si fuera un automático. El resultado: donde Eugenio veía una ganancia pequeña, aparece una ganancia mayor. Y, encima, Sanción.

Eugenio recurre con nosotros en vía económico-administrativa. Defiende que el 3% es un máximo para el gasto del alquiler, no un mínimo obligatorio para recalcular la ganancia. Y que, si hablamos de “mínimo”, alguien tendrá que explicar cómo se calcula ese mínimo y por qué.

Le desestiman. Va al contencioso en el TSJ de Galicia. Presenta demanda. La Abogacía del Estado contesta, apoyándose en criterios administrativos (DGT) y en la idea de que, si hay inmueble arrendado, el 3% es el camino.

Y justo cuando el procedimiento entra en la fase de conclusiones, aparece el giro que a todos nos gusta (y que a nadie le gusta vivir): el Tribunal Supremo publica una sentencia en la línea de lo que veníamos diciendo desde el minuto uno. En nuestras conclusiones se recoge ese impacto: «procede anular la Liquidación por haber aplicado la AEAT la amortización máxima del 3% como amortización mínima».

Y ahí estás tú, con el plazo de conclusiones abierto, pensando: “vale… ¿y ahora cómo lo aterrizo en mi caso?”

Qué puedes hacer hoy si estás en conclusiones (sin fórmulas raras, pero con estrategia)

Si estás en el momento procesal de conclusiones, lo que toca no es reescribir la demanda. Es atar cabos y llevar al Tribunal, de forma clara, a una idea simple: el cálculo que te hizo la AEAT parte de una confusión.

En tu escrito, lo esencial es insistir (una y otra vez) en el mismo eje: si el 3% es “máximo”, no puede ser “mínimo” por defecto. Y si el Reglamento habla de “amortización mínima”, tiene que haber una explicación coherente de cuál es esa mínima “según cada caso”.

Y ojo: no hace falta ponerse barroco. A veces, ganar claridad es ganar el asunto (o, al menos, ganar el terreno).

También es buen momento para separar dos planos. La Liquidación, por el cálculo de la ganancia. Y la Sanción, por culpabilidad. Si la discusión era razonable, el art. 179 LGT es tu amigo.

Una forma útil de contarlo (sin artificios) es narrarlo como lo hicimos nosotros en las conclusiones para Eugenio: «no se puede sancionar al obligado tributario por no cubrir una laguna legal».

Y, si tu expediente está en ese punto incómodo en el que “nadie sabe” concretar el mínimo, recalca lo obvio: la Administración no puede convertir una falta de precisión normativa en un resultado siempre desfavorable para el contribuyente, como si fuera la opción por defecto del menú.

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Si estás en el tramo final (conclusiones) o ya tienes contestación a la demanda, cada frase cuenta. No por dramático. Por técnico: el Tribunal quiere una idea clara, aplicada a tus números y a tu expediente.

Si quieres, lo reviso contigo: Liquidación, Sanción, TEAR, demanda y contestación. Sin prometer resultados, pero con un objetivo realista: detectar el punto fuerte y presentarlo limpio, sin ruido.

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