AEAT no acepta el coste de construcción sin facturas: cómo probar el valor de adquisición y reducir la ganancia patrimonial en IRPF

Has vendido un inmueble que construiste. No guardas todas las facturas. Y ahora Hacienda te dice que, sin facturas, “eso” no cuenta. Te suena a: “pues entonces tu obra vale poco… o cero”.

Y claro: la ganancia patrimonial se dispara, la liquidación duele y encima te quedas con cara de “pero si la nave está ahí… ¿cómo que no existe?”.

¿De verdad solo valen facturas para probar el coste de tu construcción?
¿O puedes acreditar el valor de adquisición con otras pruebas?

Te cuento una escena típica.

Un viernes por la tarde. Notificación en la sede electrónica. Abres y ves un “total a ingresar” que no esperabas. Y ese nudo en el estómago que te hace releerlo tres veces, por si has entendido mal.

Llamas a tu gestor. Te dice que la AEAT no te acepta el valor de la escritura de declaración de obra nueva como coste de construcción. Que sin facturas completas de todo, “no hay nada que hacer”. (Spoiler: sí hay cosas que hacer.)

Y ahí aparece la pregunta: “¿me estás diciendo que mi nave industrial… no cuenta porque no guardé un archivador hace 15 años?”.

La idea jurídica clave: el coste de construcción no se prueba solo con facturas (y la AEAT no puede ignorar el resto)

Vamos a una sola idea, clara y útil.

Cuando vendes un inmueble que construiste, el valor de adquisición (lo que “te costó” de verdad) es una pieza central para calcular la ganancia patrimonial en el IRPF. Si la AEAT te recorta ese valor, la ganancia sube y la liquidación se convierte en un problema serio.

La clave es esta: si no tienes todas las facturas, no estás condenado. Puedes acreditar el coste con un conjunto de pruebas coherentes. Y si la AEAT discrepa, no vale con decir “no me lo creo” y ya.

Tu caso no va de “inventarse gastos”. Va de demostrar lo que ocurrió de verdad: que la obra existe, que se ejecutó, y que tuvo un coste razonable. Y eso se puede sostener con documentación técnica, administrativa y pericial, si encaja y es consistente.

«En los procedimientos de aplicación de los tributos quien haga valer su derecho deberá probar los hechos constitutivos del mismo» (artículo 105.1, Ley 58/2003, General Tributaria).

En castellano: sí, tienes que probar. Pero la ley no dice “solo con facturas”. Dice probar. Y probar, en Derecho, puede ser con varios medios, no con un único tipo de papel.

«La Administración tributaria podrá comprobar el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria mediante alguno de los siguientes medios…» (artículo 57.1, Ley 58/2003, General Tributaria).

Y esto es importante por un motivo práctico: si tú aportas un paquete de pruebas serio (por ejemplo, informes técnicos, proyecto, licencia, costes de urbanización, escritura de obra nueva, pagos, etc.) y la AEAT no está de acuerdo… tiene herramientas legales para valorar. Lo que no debería hacer es quedarse en el “no admito” y punto.

Porque “no me gusta tu prueba” no es un método de valoración. Es una opinión.

Si no conservas todas las facturas, la solución no es resignarte: es construir (bien) la prueba del coste real de la obra.

El error típico de Hacienda: descartar la escritura de obra nueva y “cerrar la puerta” a otras pruebas

En el texto base, la AEAT lo dice de forma bastante directa. Y merece que lo veas tal cual, porque es exactamente lo que muchos contribuyentes se encuentran:

«A los efectos de determinar el valor de las obras efectuadas no es posible admitir, sin mayor prueba, el valor recogido en la escritura de declaración de obra nueva».

Ojo con el matiz: “sin mayor prueba”. Ahí está el partido.

El problema no es que la AEAT pida prueba. El problema es cuando convierte “facturas completas” en “única prueba válida” y descarta recibís, presupuestos, albaranes o documentación técnica sin mirar el conjunto.

La doctrina económico-administrativa que aquí citamos va justo en la dirección contraria: analizar la existencia de la obra y su valoración con el conjunto de evidencias.

Por ejemplo, TSJ de Galicia en su Sentencia 4098/2023 – ECLI:ES:TSJGAL:2023:4098, número de recurso 320/2023, criterio que admite valor probatorio a documentación técnica y administrativa, y también se cita jurisprudencia que deja clara una idea de sentido común jurídico:

«La ausencia de documentos acreditativos de los gastos, como facturas, proyecto de ejecución, licencia de obras, etc. no puede determinar la inexistencia de una obra realmente ejecutada».

Traducido: la realidad manda. Si la obra existe y hay base para valorar, el debate no es “cero o cien”, sino cuánto. Y para ese “cuánto”, si la Administración no acepta tu cifra, lo razonable es que valore conforme a Derecho.

Te lo aterrizo con un caso práctico (anonimizado) muy parecido al caso que hemos llevado.

Antonia construyó una nave industrial. Años después, la vendió. En su día hizo obras, urbanización anexa y mejoras. Guardó parte de las facturas, pero no todas. Cosas que pasan: cambios de gestor, mudanzas, una carpeta que desaparece, vida.

Cuando llegó la regularización, la AEAT aceptó algunas facturas, pero dejó fuera otras pruebas y también el valor de la escritura de obra nueva. Resultado: el valor de adquisición quedó “bajo” y la ganancia patrimonial subió.

Antonia se encontró con frases como las del expediente: que ciertos documentos “no podrán ser admitidos”, que “no se admitirán albaranes, presupuestos, ni recibís si no van acompañados de la correspondiente factura”, y que ciertas facturas “no están relacionadas con la construcción” según el criterio del órgano actuante.

¿Qué hizo? En vez de pelear a gritos (que no sirve), ordenó el caso como debe ordenarse: aportó un informe de valoración de un ingeniero, con un cálculo de coste de construcción y de urbanización anexa, y lo conectó con la realidad física del inmueble y con la documentación disponible.

EN SU ESCRITO LO DEJA NEGRO SOBRE BLANCO: aporta el informe y explica que el coste de construcción estimado es superior al que la AEAT le está reconociendo, y que, además, la AEAT no ha acudido a los medios del artículo 57 LGT para valorar, limitándose a negar valor probatorio a lo aportado.

Y aquí suele pasar algo curioso: cuando la prueba está bien armada, el caso deja de ser “me falta una factura” y pasa a ser “tengo una obra real y una valoración defendible”.

Qué puedes hacer hoy si vendiste un inmueble construido y no tienes todas las facturas

Sin listas y sin magia. Solo cosas sensatas.

Primero, no te quedes en el “no tengo facturas”. La pregunta útil es: ¿qué puedo aportar para demostrar el coste real? A veces hay más material del que parece: documentación técnica, licencias, impuestos vinculados a la obra, certificaciones, planos, informes, transferencias, contratos, e-mails antiguos, incluso la coherencia entre superficies, calidades y fechas.

SEGUNDO, piensa en “conjunto probatorio”. Un papel suelto puede ser flojo.
Varias piezas que encajan entre sí son otra historia. Lo que suele funcionar es que todo cuente la misma película: qué se construyó, cuándo, cómo y con qué magnitud económica.

Tercero, si la AEAT te rechaza el valor de la obra nueva “sin mayor prueba”, la respuesta no es rendirte: es poner esa “mayor prueba” encima de la mesa y exigir que el debate sea de valoración, no de negación automática.

Cuarto, vigila el lenguaje del expediente. Frases tajantes como “no se admitirán…” o “no es posible admitir…” suelen esconder un punto débil: si no analizan el conjunto y no valoran conforme a medios legalmente previstos cuando toca, se abre un espacio de defensa.

Y quinto, si ya estás con liquidación y reclamación en marcha, cuida la estrategia: lo importante es que tu caso tenga una narrativa probatoria sólida, y que cada documento aporte algo concreto (existencia de obra, alcance, coste, coherencia con mercado y con el inmueble real).

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Si has vendido un inmueble que construiste, te falta parte de la facturación histórica y la AEAT te está recortando el valor de adquisición, lo mejor es revisar el expediente con calma y con método.

Nosotros nos dedicamos a esto: a convertir el “no tengo todas las facturas” en un planteamiento probatorio serio y entendible, y a pelear el caso donde toca. Sin prometer resultados. Con criterio y con estrategia.

Si quieres, lo miramos. Me pasas lo que tengas (aunque te parezca poco), y te digo qué recorrido real puede tener y cómo enfocarlo.

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