Exención por reinversión en vivienda habitual construida: cómo defender los pagos de obra

Si has vendido tu vivienda habitual y has usado el dinero para construir otra, puede que Hacienda te discuta la exención por reinversión si parte de las facturas de obra son anteriores al plazo de dos años. Y ahí empieza el problema: no siempre la clave está en la fecha aislada de cada factura, sino en cómo encajan los plazos de reinversión y construcción.

Lo que a ti te interesa revisar ahora es si Hacienda está tratando la construcción como si fuera la compra de una vivienda ya terminada. Porque si estás construyendo tu nueva vivienda habitual, los anticipos, los pagos de obra, la finalización de la construcción y la prueba del dinero usado pueden cambiar por completo la defensa del expediente.

El error de fondo: mirar solo el plazo de dos años y olvidarse de la construcción

La exención por reinversión en vivienda habitual suele parecer sencilla: vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual dentro del plazo legal. Pero cuando la nueva vivienda no se compra ya terminada, sino que se construye, el análisis cambia.

En una compra normal, la vivienda ya existe. En una construcción, no. Primero compras o tienes el solar, después encargas obras, pagas anticipos, recibes facturas, financias parte del proyecto y finalmente la vivienda queda terminada. Si Hacienda analiza todo eso como si fuera una compraventa ordinaria, puede dejar fuera pagos que en realidad son imprescindibles para adquirir la nueva vivienda habitual.

El punto crítico está en coordinar dos reglas: el plazo de reinversión de dos años vinculado a la venta de la anterior vivienda habitual y el plazo de hasta cuatro años para que la construcción se asimile a adquisición de vivienda.

«Construcción, cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquéllas, siempre que finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión».

La tesis práctica es esta: si la construcción termina dentro del plazo correcto y la nueva vivienda se adquiere dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta de la antigua vivienda habitual, no conviene aceptar sin más que Hacienda expulse automáticamente los pagos de obra realizados antes de cierta fecha.

En estos casos, la discusión no debería reducirse a una tabla de facturas con una línea roja temporal. Hay que revisar qué se pagó, por qué se pagó, en qué fase estaba la construcción, cuándo terminó la obra y si esos importes eran realmente anticipos o gastos necesarios para adquirir la nueva vivienda habitual.

Por qué los pagos anticipados de obra pueden ser reinversión

Cuando construyes una vivienda, lo normal es pagar antes de tener la vivienda terminada. Nadie construye una casa sin adelantos, certificaciones, facturas de obra, pagos al constructor o desembolsos necesarios para que el proyecto avance.

Por eso, si Hacienda sostiene que solo cuentan los importes satisfechos dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión, puede estar dejando sin efecto práctico el plazo de cuatro años previsto para la construcción.

«Sólo pueden computarse como “importe reinvertido” las cantidades efectivamente satisfechas dentro del plazo de dos años anteriores o posteriores a la transmisión».

Esa es precisamente la visión que puede perjudicarte: tratar los plazos como compartimentos estancos. Pero en construcción, los pagos anticipados no son una opción caprichosa ni una forma de pago desconectada del inmueble. Son el camino necesario para que la vivienda exista.

La defensa debe poner el foco en una idea sencilla: la construcción y la adquisición no son dos mundos separados. Si la norma permite asimilar la construcción a la adquisición de vivienda habitual, esa asimilación debe tener consecuencias reales también al valorar los importes reinvertidos.

No es lo mismo comprar una vivienda terminada que construirla

Si compras una vivienda terminada, el anticipo puede ser una señal, una reserva o parte del precio. Pero la vivienda ya está ahí. En cambio, si construyes, el anticipo está directamente vinculado a que la vivienda llegue a existir.

Ese matiz es importante porque Hacienda puede intentar aplicar una lógica demasiado rígida: factura fuera del plazo de dos años, factura excluida. Pero si esa factura corresponde a la construcción de la vivienda habitual, si la obra terminó dentro del plazo de cuatro años y si la vivienda quedó adquirida dentro del marco temporal correcto, hay margen para discutir la liquidación.

En un caso de este tipo, puede ser decisivo reconstruir bien la cronología: primer pago, inicio de la inversión, facturas, final de obra, venta de la vivienda anterior, adquisición de la nueva vivienda y aplicación del importe obtenido.

La prueba del dinero también puede decidir el expediente

La segunda parte del problema aparece cuando Hacienda no discute tanto la regla jurídica, sino la prueba. Esto ocurre mucho: acepta que un gasto podría computar, pero dice que no has demostrado suficientemente de dónde salió el dinero o a qué se destinó.

En una vivienda construida sobre un solar, la financiación del solar puede ser una pieza sensible. Si pediste un préstamo para comprarlo, Hacienda puede cuestionar que ese préstamo estuviera realmente vinculado a esa adquisición si la escritura describe la finalidad de forma genérica.

«Sin embargo, esta última describe de forma genérica la finalidad del mismo (“adquisición de finca”) sin individualizar el concreto solar».

El problema es que esa objeción puede ser demasiado formalista si el resto de la prueba encaja. Por ejemplo, si la escritura de compra del solar y la escritura de préstamo se firman el mismo día, ante el mismo notario y con números de protocolo correlativos, no tiene mucho sentido ignorar ese contexto.

Y si además la cuenta bancaria muestra la entrada del préstamo y la salida del dinero para pagar el solar, la prueba gana fuerza. En fiscalidad, no basta con decir “esto fue así”: conviene poder seguir el recorrido del dinero.

Qué documentos conviene ordenar

Si estás en una situación parecida, lo que te conviene revisar no es solo si tienes una escritura o una factura suelta. Debes ordenar el expediente como una cadena de prueba.

Primero, la escritura de compra del solar. Segundo, la escritura del préstamo, aunque su finalidad esté redactada de forma genérica. Tercero, los movimientos bancarios que acrediten la entrada del dinero. Cuarto, las salidas de fondos destinadas al vendedor, impuestos, gastos de adquisición u otros costes directamente conectados. Quinto, la documentación de obra y finalización de la vivienda.

Cuanto más clara sea esa cadena, más difícil será que Hacienda sostenga que falta prueba real. Y si la objeción se basa solo en que una escritura no identifica con absoluta precisión el inmueble, puede existir defensa si el conjunto de documentos permite unir todas las piezas.

La clave no está en inundar el expediente con papeles, sino en presentar una explicación coherente: qué dinero entró, cuándo entró, para qué se usó y cómo se conecta con la nueva vivienda habitual.

Qué puedes hacer si Hacienda te niega parte de la exención

Si ya tienes una liquidación o una propuesta de regularización, lo peor que puedes hacer es contestar solo con frases genéricas. En estos casos, la defensa debe ser quirúrgica.

Primero, identifica exactamente qué importes ha rechazado Hacienda. No basta con saber que te han reducido la exención. Hay que ver qué facturas, pagos o conceptos han quedado fuera y cuál es el motivo: plazo, falta de prueba, destino del dinero o interpretación jurídica.

Segundo, separa los problemas. Una cosa es discutir si los pagos de construcción realizados dentro del plazo de cuatro años pueden computar como reinversión. Otra distinta es acreditar que un préstamo se destinó a comprar el solar sobre el que luego se construyó la vivienda habitual.

Tercero, reconstruye la cronología. En el caso que sirve de base a este análisis, el primer pago de construcción se situaba el 14 de diciembre de 2015 y el final de obra el 14 de diciembre de 2017. Es decir, la vivienda se construyó en dos años, muy por debajo del plazo de cuatro años.

Ese dato importa porque desmonta una visión excesivamente rígida: no se trata de colar gastos indefinidos o ajenos a la vivienda. Se trata de defender pagos vinculados a una construcción real, finalizada en plazo y conectada con la nueva vivienda habitual.

Cuarto, revisa si Hacienda está exigiendo en la práctica algo absurdo: que hubieras vendido tu vivienda anterior justo el día en que terminó la nueva construcción para que todos los pagos encajen milimétricamente en el plazo de dos años. Esa interpretación puede vaciar de utilidad el régimen previsto para quienes construyen su vivienda.

Y quinto, no olvides la prueba bancaria. Si hay préstamos, libretas, transferencias, salidas en efectivo documentadas, pagos al vendedor o impuestos vinculados a la adquisición, todo debe presentarse de forma clara. La trazabilidad puede ser tan importante como la norma.

Cuándo merece la pena revisar el caso con un fiscalista

Merece la pena revisar el caso si Hacienda ha dejado fuera facturas de construcción por estar fuera del plazo de dos años, si te discute pagos anticipados de obra, si no acepta la financiación usada para comprar el solar o si te exige una prueba casi imposible pese a que los documentos encajan entre sí.

También conviene hacerlo si estás ya en fase de recurso, reclamación económico-administrativa o contencioso. A medida que avanza el procedimiento, cada escrito pesa más. No basta con repetir que la vivienda era habitual o que el dinero se reinvirtió. Hay que construir una tesis clara y apoyarla con documentos.

En una exención por reinversión en vivienda habitual construida, la diferencia puede estar en explicar bien la lógica de la construcción: los pagos se hacen antes porque la vivienda todavía no existe, pero precisamente por eso esos pagos pueden ser necesarios para adquirirla.

Si te está pasando esto, no te conviene revisar el expediente solo desde la casilla de la renta. Hay que analizar la liquidación, los plazos, las escrituras, los movimientos bancarios, las facturas, la finalización de obra y el razonamiento concreto de Hacienda.

En SAEZ.LAW podemos ayudarte a valorar si la regularización tiene defensa y qué estrategia conviene seguir antes de que venza el plazo.