Exención por reinversión en vivienda habitual: cancelar el préstamo del solar también cuenta como reinversión

Te desestiman parcialmente en el TEAR y te quedas con esa cara de: “pero si el dinero fue para mi nueva vivienda… ¿cómo que no cuenta?” Y ojo, porque aquí el detalle no es pequeño: hablamos de la cancelación del préstamo que financió el solar donde construiste tu nueva vivienda habitual.

A veces no falta dinero.
Falta …que lo llamen por su nombre… dentro del expediente.

La escena suele ser así. Notificación en el móvil. Abres el PDF. Ves palabras como “no se admite”, “no procede” y “no se considera”. Te pica el ojo derecho. El café se enfría. Y tú, con la cabeza en modo contable: “pero si yo no me compré una casa en el aire… compré un solar, construí encima y vivo ahí”.

Encima, cuando explicas esto a alguien fuera del mundo fiscal, te miran raro. Porque para cualquier persona normal, el solar es parte de la vivienda. Sin solar no hay casa. Y si el préstamo se pidió para comprar ese solar, cancelarlo con el dinero de la venta de la vivienda anterior suena a reinversión de manual.

Pero en el expediente a veces se reduce todo a una frase: “eso es deuda”, “eso es financiación”, “eso no es precio”. Y ahí es donde empieza el baile.

Y sí: el baile siempre lo lidera Hacienda. Tú solo intentas no pisarte.

La idea jurídica clave: cancelar el préstamo del solar equivale a reinvertir en la nueva vivienda habitual

Este post gira sobre una sola idea (y conviene repetírtela porque es la que te sostiene el caso): si la nueva vivienda habitual se construye sobre un solar comprado con un préstamo, la cancelación de ese préstamo con el importe de la venta de la vivienda anterior puede computar como importe reinvertido.

La razón es bastante terrenal. La exención por reinversión no se limita a “pagar ladrillos”. La norma habla de reinvertir en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Y el solar —si es el soporte jurídico y material de la vivienda construida— forma parte de esa adquisición en sentido económico.

Dicho de otra forma: si el préstamo existía para comprar el solar donde está tu casa, pagar esa deuda es pagar el precio (aunque sea a través del banco). Y eso, en reinversión, importa.

«La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual […] Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.»

Artículo 41.3 del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007)

En castellano: la norma está pensando en precio. Y “precio” no es solo lo que le pagas al vendedor el día de la firma. También es el coste real de adquirir, aunque lo financies y luego lo canceles. Porque, si no, sería absurdo: quien compra al contado reinvierte… y quien compra con préstamo, no. Y eso no tiene sentido.

En la demanda que preparamos para el TSJ de Cataluña nos apoyamos en esta idea con consultas de Tributos que van justo al grano. Por ejemplo, se cita un caso muy parecido (solar financiado con hipoteca, venta de vivienda habitual, cancelación de préstamos y construcción). Y la conclusión es clara: la cancelación del préstamo del solar se puede computar como reinversión.

«En consecuencia, el importe obtenido por los consultantes en la venta de su vivienda habitual y aplicado a la cancelación del importe pendiente del préstamo hipotecario existente sobre el solar adquirido en diciembre de 2002, puede computarse como importe reinvertido en la adquisición de la nueva vivienda habitual para la cuantificación de la exención de la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual».

Consulta DGT citada en la demanda: V1198-09

Fíjate en la palabra “aplicado”. No dice “aplicado a pagar una factura de obra”. Dice “aplicado a cancelar el préstamo”. Es decir, reconoce que la financiación no rompe la reinversión. Lo que importa es a qué se destina el valor obtenido: a adquirir (o consolidar la adquisición) de la nueva vivienda habitual.

CANCELAR LA HIPOTECA DEL SOLAR NO ES “PAGAR DEUDAS”: ES PAGAR LA BASE JURÍDICA DE TU VIVIENDA HABITUAL.

Y además, en la demanda añadimos otra consulta (más reciente) que refuerza la misma filosofía. Consulta DGT V2151-24:

«por importe reinvertido debe considerarse la totalidad del valor de adquisición satisfecho por la nueva vivienda dentro del plazo […] con independencia de que el mismo se haya financiado con cantidades obtenidas por un préstamo hipotecario o con cantidades procedentes de los fondos propios».

Porque claro: si el banco pone el dinero primero y tú lo devuelves después, eso no cambia el destino real del dinero.

El error típico del expediente: tratar el préstamo del solar como si fuera “ajeno” a la vivienda

Cuando el TEAR o la AEAT “no aceptan” esta partida, muchas veces el problema no es que no exista documentación. El problema es el enfoque: separan el solar de la vivienda como si fueran mundos distintos.

Pero si el solar es donde se levanta la vivienda, esa separación es artificial. Es como decir: “te acepto la cocina, pero no el suelo donde está puesta”. Suena raro, ¿verdad? Pues eso.

«En el mismo momento de la venta de la vivienda habitual transmitida la parte compradora libera a nuestro cliente de la deuda por el préstamo con garantía hipotecaria para la adquisición del solar sobre el se construye la nueva vivienda.»

Frase literal de nuestra demanda.

Esta frase es importante por dos motivos. Primero, porque te fija un hecho: la liberación de la deuda ocurre “en el mismo momento” de la transmisión de la vivienda habitual anterior hipotecada para obtener el préstamo para la compra del solar donde se construye la nueva vivienda habitual. Es decir, la operación económica está conectada.

Segundo, porque muestra la esencia del asunto: ese préstamo no es cualquier préstamo. Es “para la adquisición del solar sobre el que se construye la nueva vivienda”. Si el préstamo financia el solar de tu vivienda habitual, su cancelación está pegada a la reinversión como una etiqueta que no se despega.

En la demanda, además, cuidamos ese hilo probatorio: se acompaña la escritura del préstamo, la escritura de compra del solar y se conecta ese solar con la obra nueva. Es justo lo que necesita un caso así: que el expediente no permita el “esto no tiene nada que ver”.

Y aquí hay un matiz fino que conviene tener claro: no estás pidiendo que te acepten “un gasto financiero”.
Estás pidiendo que te acepten como reinvertido el valor de adquisición satisfecho mediante cancelación de un préstamo que financió el solar.
No es semántica.
Es el corazón del concepto “importe reinvertido”.

Caso práctico: “Jordi” y el día que le dijeron que el solar “no era” vivienda

Jordi (nombre ficticio) vende su vivienda habitual. Ese día hay firma, notario, nervios y un montón de números que se mueven rápido. Entre ellos, uno clave: el comprador, en la propia operación, deja al vendedor liberado de una deuda que venía de años atrás.

Esa deuda no era un préstamo para irse de viaje. Ni para comprar un coche. Era un préstamo con garantía hipotecaria que se utilizó para adquirir el solar donde, después, Jordi construyó su nueva vivienda habitual.

Tiempo después llega la liquidación del IRPF y la discusión de siempre: cuánto queda exento por reinversión. Jordi aporta escrituras, justificantes y un relato bastante lógico. Pero en algún punto, el expediente se queda “ciego” con esa cancelación.

Le vienen a decir que reinversión es “pagar la nueva vivienda” y que cancelar un préstamo es “otra cosa”. Jordi intenta explicarlo con una frase sencilla: “cancelar el préstamo fue pagar el solar”. Y sin solar no hay vivienda. Pero el expediente insiste en separar piezas que en la vida real van juntas.

En su recurso, Jordi se apoya en el mismo tipo de razonamiento que aparece en la demanda que preparamos para nuestro cliente: en casos similares, Tributos ha admitido que el importe destinado a cancelar el préstamo del solar cuenta. Y además, que lo relevante es que la adquisición jurídica de la nueva vivienda (o de sus elementos) se encaje dentro del plazo, no el “cómo” se financió.

Lo que Jordi pretende no es un atajo. Es coherencia: si la norma quiere que reinviertas el valor obtenido en la adquisición de tu nueva vivienda habitual, no puede penalizarte por haber financiado una parte esencial de esa adquisición.

Y sí, Jordi lo dijo con más ironía: “si lo llego a pagar al contado, me lo aceptan; como lo pagué al banco, parece que no”.

Qué puedes hacer hoy si te han rechazado la cancelación del préstamo del solar

Si estás en este punto (TEAR, desestimación parcial, dos importes fuera), lo primero es bajar revoluciones. Y lo segundo es ordenar el caso con una idea fija: la cancelación del préstamo del solar es reinversión si el préstamo financió la adquisición del solar donde está la nueva vivienda habitual.

La defensa suele vivir en dos carriles que se complementan. El carril de los hechos: escrituras, trazabilidad del préstamo, compra del solar, relación entre ese solar y la vivienda construida, y cómo se cancela (o se libera) la deuda en la operación de transmisión.

Y el carril jurídico: que el “importe reinvertido” no se limita a pagos directos al vendedor o a la constructora; también incluye el valor de adquisición satisfecho aunque haya pasado por financiación. Y esto no es una ocurrencia: está recogido en las consultas citadas en la propia demanda que redactamos.

Una frase útil, en modo narrativo, que se deduce del propio enfoque de nuestra demanda: “el importe obtenido en la venta se aplicó a liberar y cancelar la deuda que financió el solar sobre el que se construyó la vivienda habitual”. No es adornar. Es contar la verdad con el vocabulario que entiende el expediente.

Y algo que conviene vigilar: que no te lleven el debate a “gastos” o “intereses”. Aquí el foco no son intereses ni comisiones. El foco es el principal pendiente del préstamo del solar, porque eso es, en términos económicos, parte del precio satisfecho por la adquisición del suelo que soporta la vivienda.

Contacta

Si el TEAR te ha dejado fuera la cancelación del préstamo del solar (o te la ha tratado como si fuera “algo aparte”), merece la pena revisar el caso con calma. En estos asuntos, la diferencia suele estar en cómo está contado y probado el vínculo entre préstamo, solar y vivienda habitual.

Si quieres, lo revisamos: resolución, escrituras y el movimiento exacto de la cancelación/liberación de la deuda. Te diré qué puntos están fuertes y cuáles habría que reforzar. Sin prometer resultados. Con criterio y con estrategia.

Porque si hay algo que no debería pasar es esto: que te reconozcan la vivienda… pero te nieguen el suelo sobre el que está.

Recibe la ayuda de un abogado fiscalista experto, CUBRE EL FORMULARIO Y CONTÁCTANOS ⬇️

¿Por qué qué cubrir el formulario para contactar con nosotros?

• Porque queremos ayudarte a presentar recurso contencioso-administrativo.
• Porque sólo tú puedes darnos tus datos de contacto.
• Porque cuidaremos los datos de tu nombre, teléfono y e-mail con mimo y con respeto.
• Porque es la forma de que podamos ayudarte a defenderte legalmente de Hacienda.