Amortización mínima IRPF en inmuebles arrendados: el problema real es que nadie explica cómo se calcula

Si has pasado por una comprobación limitada, te han liquidado IRPF por la venta de un inmueble que estuvo alquilado, y encima te han sancionado… ya sabes lo que es la sensación de “esto está decidido antes de empezar”.

Lo peor es cuando te dicen que al valor de adquisición hay que restarle la “amortización mínima”… pero nadie te aclara cuál es esa amortización mínima ni cómo se calcula. Y tú, con cara de póker.

Pues ahí está la idea jurídica central de este post: si la norma no define el cálculo, Hacienda no puede improvisarlo siempre en tu contra (y menos sancionarte por no adivinarlo).

Entonces tu pelea no es “un número”.
Es una cosa muy simple:
el método no está explicado.

Te pongo la escena típica, porque esto no pasa en un despacho con música clásica. Pasa en casa, con prisas, y con el buzón electrónico metiendo presión.

Llega una notificación. Abres. “Comprobación limitada”. Vale. Sigues leyendo. Y aparece la Liquidación: la ganancia patrimonial sube porque al valor de adquisición le han restado amortizaciones “mínimas” de años pasados, aunque tú no las hubieras deducido.

Y, por supuesto, viene la Sanción. Porque aparentemente tú tenías que saber exactamente cuál era esa amortización mínima… aunque el propio expediente no lo explica con claridad. Qué detalle.

Lo gracioso (ironía suave) es que te exigen precisión milimétrica… en un concepto que ni ellos concretan.

Amortización mínima en IRPF: la norma la menciona… pero no te da la receta

La Ley del IRPF marca la idea general: cuando transmites un elemento, el valor de adquisición incluye precio, gastos, mejoras… y se minorará por amortizaciones “en las condiciones reglamentarias”.

«En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones» (art. 35.1, Ley 35/2006, IRPF).

Hasta aquí, bien. Te vas al Reglamento y aparece el concepto estrella: “amortización mínima”. Y te lo dice así, sin anestesia: se computa “en todo caso”, aunque no la hubieras llevado como gasto.

«…computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto» (art. 40.1, RD 439/2007, RIRPF).

Y remata con una definición que suena bien… hasta que la intentas aplicar a un inmueble alquilado “normal”, no afecto a actividad económica.

«…se considerará como amortización mínima la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso» (art. 40.1, RD 439/2007, RIRPF).

En castellano: el Reglamento te dice “hay amortización mínima” pero te deja la parte importante en el aire: qué porcentaje fijo, qué período máximo y, sobre todo, qué es “cada caso”.

Y aquí es donde muchos expedientes patinan. Porque, ante esa falta de receta, la Administración tiende a tirar del número que sí está claro en otro artículo: el 3% de amortización del capital inmobiliario.

Pero ojo: ese 3% nace para otra cosa. No para “inventar” la amortización mínima en una ganancia patrimonial. Nace como límite máximo de amortización deducible del rendimiento del alquiler.

«…no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento…» (art. 14.2.a, RD 439/2007, RIRPF).

LA TRAMPA ESTÁ AQUÍ: CONFUNDIR UN MÁXIMO (3%) CON UN MÍNIMO “OBLIGATORIO” CUANDO EL REGLAMENTO NO DA EL MÉTODO.

El error típico: Hacienda te fija el número… sin explicar “qué se entiende por amortización mínima”

Cuando un caso llega a TEAR y luego a contencioso, el problema real suele ser menos “matemático” de lo que parece. Es un problema de fundamentación. De método. De motivación.

Porque si el Reglamento dice “según cada caso”, lo mínimo exigible es que el expediente explique cuál es tu caso y por qué el cálculo es ese. Y eso, muchas veces, no ocurre.

«…no se cuantifica ni se explicita qué se entiende por amortización mínima…»

En el texto base hay una frase que, si tu caso se parece, te sonará demasiado:

«la amortización mínima no es la amortización máxima del 3%»

Este es el corazón del asunto: si la norma no concreta el cálculo, no vale “aplico el 3% y listo”. Porque el 3% es un techo en rendimientos del alquiler, no una respuesta automática a un concepto distinto.

Y hay otro detalle importante que tu expediente seguramente tiene: cuando el debate es razonable (porque existe una laguna o una zona gris), la Sanción pierde aire. No por “buenismo”, sino por la propia Ley General Tributaria.

«…no darán lugar a responsabilidad… cuando… el obligado haya actuado amparándose en una interpretación razonable de la norma…» (art. 179.2.d, Ley 58/2003, LGT).

Si te están diciendo “tenías que calcular esto así”, pero el propio marco normativo no lo baja a tierra, sancionar se vuelve un terreno muy resbaladizo.

De hecho, en el texto base se expresa de forma muy clara:
«no se puede sancionar al obligado tributario por no cubrir una laguna legal».

Y aquí viene el giro procesal que, en conclusiones, se agradece: se cita una sentencia del Tribunal Supremo que deja claro el enfoque general (y desmonta la idea del 3% como “mínimo” automático).

«…no tendrá que aplicar la amortización máxima del 3%… y sí podrá aplicar… otra inferior que encaje en el concepto de amortización mínima del artículo 35 de la LIRPF…» (STS 5416/2025, ECLI:ES:TS:2025:5416, citada en nuestro escrito).

¿El matiz importante? También se decía en nuestro escrito: «el Tribunal Supremo no determina cómo calcular la amortización mínima…».

Y eso, lejos de fastidiarte, explica por qué tu caso tiene sentido: el problema no es que “tú no quisieras aplicar algo”. El problema es que el sistema no te da una fórmula cerrada y, aun así, te liquidan como si existiera.

Caso práctico (muy realista, aunque el nombre sea de ficción).

Adela tiene un piso alquilado durante años. No es una actividad económica, no es “empresa”, no hay contabilidad empresarial. Es un alquiler normal. Años de IRPF, rendimientos del capital inmobiliario, sus gastos… lo de siempre.

Un día vende. Calcula su ganancia patrimonial con su precio de compra, los gastos de adquisición, alguna mejora… y las amortizaciones que efectivamente practicó en los últimos ejercicios (si es que las practicó).

Le llega una comprobación limitada. La AEAT recalcula y le resta al valor de adquisición una amortización “mínima” grande, del orden de “treinta y pico mil euros”, aplicada como si fuera obligatoria por el simple hecho de haber estado alquilado.

Adela recurre. Sostiene lo esencial: que no puede tratarse el 3% como mínimo, porque ese porcentaje es un máximo en rendimientos; y que, si hablamos de “mínimo”, el expediente debe explicar qué se entiende por mínimo y de dónde sale.

El TEAR desestima. Va al contencioso. Y llega a conclusiones con esa sensación de “me han leído por encima”. Hasta que aparece el criterio judicial del Tribunal Supremo: la amortización mínima puede ser inferior, y no vale imponer el 3% como si fuera el único camino.

Y entonces la pregunta cambia: ya no es “¿cuánto?”. Es “¿con qué método, y por qué?”

Qué puedes hacer hoy si estás en contencioso y el cálculo de la amortización mínima sigue “en el aire”

Si ya has pasado TEAR y estás en contencioso, el objetivo no es contar tu vida. Es clavar una idea: hay laguna o falta de precisión, y la Administración no puede suplirla con un atajo automático.

En la práctica, esto se aterriza de una forma muy simple: exigir que se identifique el método. Que se diga qué “período máximo” o qué “porcentaje fijo” corresponde a tu caso y por qué. Porque eso es lo que el propio Reglamento promete cuando dice “según cada caso”.

Si el expediente no lo hace, tu alegación no es “me parece mucho”. Es “no está motivado y se está confundiendo un máximo con un mínimo”. Y eso ya es otra liga.

Segundo, separar Liquidación y Sanción. Aunque vayan juntas en tu cabeza, jurídicamente juegan partidos distintos. Si el debate sobre el cálculo es razonable, el art. 179.2.d LGT te da un argumento con fundamento: interpretación razonable y ausencia de culpabilidad.

Tercero, cuidado con el “te propongo un porcentaje alternativo” si la propia discusión es que no hay fórmula clara. En nuestro escrito se veía ese debate (incluso se menciona que “quizás” la Administración termine aplicando un 1% siguiendo el criterio del TEAR de Canarias 35/02555/2023/00/00).

«En el caso de que los rendimientos procedan de la titularidad de un bien mueble o inmueble, la norma objetiva una cuantía máxima de amortización, […] Parece que por parte de la Administración se ha hecho el siguiente razonamiento: puesto que el citado artículo se refiere a la aplicación del 3 por 100 al mayor de dos valores, el coste de adquisición o el valor catastral, y ello nos da la amortización máxima, […]

En consecuencia, no es correcto el porcentaje de amortización determinado por la oficina gestora del 3 por ciento, sino que el correcto será el 1 por ciento, que es el que corresponde a las viviendas de acuerdo con la tabla recogida en el artículo 12 de la Ley del Impuesto [Ley 27/2014 del impuesto sobre Sociedades]».

¿Y por qué no el 0% como amortización mínima?

¿Qué significa esto en la vida real? Que cada expediente tiene que trabajarse con cabeza: a veces conviene proponer un cálculo alternativo, y a veces conviene subrayar que el problema es la falta de método y la aplicación automática del 3% como “mínimo” sin base suficiente. Lo que no conviene es dejar que el procedimiento se convierta en “yo digo un número y tú dices otro”.

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Si te han desestimado en TEAR y estás en contencioso (o ya preparando conclusiones), lo que necesitas no es un “post bonito”. Necesitas que alguien lea tu expediente con bisturí y traduzca el problema a una idea clara y defendible.

Si quieres, lo vemos. Sin prometer resultados, pero con un objetivo muy concreto: detectar si te han aplicado una “amortización mínima” sin método, si han confundido el 3% máximo con un supuesto mínimo, y cómo presentar eso de forma limpia.

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